De Nederlandse situatie: investeren in vastgoed en Box 3
Om dit uit te leggen eerst even de situatie in Nederland: In Nederland wordt vastgoed als particulier belast in Box 3 middels een forfaitair rendement. Het forfaitair rendement (ook wel fictief rendement genoemd) houdt in dat de Belastingdienst een aanname maakt over het rendement dat je behaalt. De herstructurering Box 3 gaat uit van een rendement van 6.17% op vastgoed in 2023. Wie vastgoed voor de verhuur in Nederland heeft weet dat deze aanname belachelijk hoog is.
De Engelse situatie: Vastgoed kopen binnen een Limited Company
In de UK (Engeland en Wales) bestaat zoiets als een Box 3 niet. Zolang je je vastgoed aankoopt en exploiteert vanuit een Limited Company (Ltd) wordt er corporation tax geheven over winst (dus bruto huurinkomsten minus alle kosten die in de Limited Company gemaakt worden). Dit is op dit moment 19%. Vanaf april 2023 zal dit naar maximaal 25% gaan. Maar let op: voor winsten <£50.000 per jaar blijft het 19%, >£250.000 is het 25%. Tussen deze twee bedragen wordt een system of marginal relief gebruikt. Zie ook deze website.
Als ondernemer weet je dat kosten altijd voor de baten uit gaan, zo ook bij investeringen in vastgoed. Zolang jij dus in de opbouwende fase zit van je portfolio zal je geen winst maken en dus weinig tot geen belasting betalen. Immers de winst wordt meteen weer ingezet om nieuw vastgoed bij te kopen of bestaande leningen af te betalen.
Op het moment dat de winst uit de Limited Company naar Nederland gehaald wordt dien je eveneens rekening te houden met dividendbelasting.
Belastingverdrag
Doordat het Verenigd Koninkrijk en Nederland een belastingverdrag hebben ondertekend betaal je geen dubbele belasting. De Limited Company geef je in Nederland aan onder box 2: aanmerkelijk belang.
Waarom vastgoed kopen binnen een Limited Company?
Particuliere landlords (huisbazen) mogen sinds 2015 rentekosten niet aftrekken van huurinkomsten en worden daarmee belast op hun bruto inkomsten. Brits vastgoed kopen als particulier is daarmee erg onaantrekkelijk. Zie ook deze blog.
Aftrekposten
De limited company kan bepaalde kosten aftrekken van de huurinkomsten voordat de belasting wordt berekend. Dit kunnen kosten zijn zoals rente op leningen voor de aankoop van het onroerend goed, onderhouds- en reparatiekosten, verzekeringen en administratiekosten.
Belastingaangifte
Het bedrijf moet jaarlijks een vennootschapsbelastingaangifte indienen bij Her Majesty’s Revenue and Customs (HMRC) en de verschuldigde belasting betalen op basis van de winst na aftrek van kosten. Onze accountant helpt onze cliënten en ons hierbij.
Meer weten over de overdrachtsbelasting in Engeland en Wales? Lees dan deze blog.
