< Alle onderwerpen

Hoe worden de huurinkomsten van vastgoed in de UK belast?

De Nederlandse situatie: investeren in vastgoed en Box 3

Om dit uit te leggen eerst even de situatie in Nederland: In Nederland wordt vastgoed als particulier belast in Box 3 middels een forfaitair rendement. Het forfaitair rendement (ook wel fictief rendement genoemd) houdt in dat de Belastingdienst een aanname maakt over het rendement dat je behaalt. De herstructurering Box 3 gaat uit van 6.17% op vastgoed in 2023. Wie vastgoed voor de verhuur in Nederland heeft weet dat deze aanname belachelijk hoog is.

De Engelse situatie: vastgoed kopen binnen een Limited Company

In de UK bestaat zoiets als een Box 3 niet. Zolang je je vastgoed aankoopt en exploiteert vanuit een Limited Company (Ltd) wordt er corporation tax geheven over winst (dus bruto huurinkomsten minus alle kosten die in de Limited Company gemaakt worden) Dit is 25%. Maar let op: voor winsten <£50.000 per jaar blijft het 19%, >£250.000 is het 25%. Tussen deze twee bedragen wordt een system of marginal relief gebruikt.

Als ondernemer weet je dat kosten altijd voor de baten uit gaan, zo ook bij investeringen in vastgoed. Zolang jij dus in de opbouwende fase zit van je portfolio zal je geen winst maken en dus weinig tot geen belasting betalen. Immers de winst wordt meteen weer ingezet om nieuw vastgoed bij te kopen.

Op het moment dat de winst uit de Limited Company naar Nederland gehaald wordt dien je eveneens rekening te houden met dividendbelasting.

 Het verschil tussen belastingen als Limited Company en privé 

Argument Limited Company Privé
Hoe belasting wordt berekend Corporation tax (25%) Income Tax (40-45% boven £50.000)
Hypotheekrente is aftrekbaar voor de belasting Ja Nee
Kansen om erfbelasting te verminderen Ja Nee
Verkopen pand als niet UK ingezetene Corporation Tax (25%) NRCGT (28%)
Dividend uitbetalen Ja Nee
Uitgesteld winst mogelijk Ja Nee
Bedrijfskosten Ja Nee

 

Belastingverdrag

Doordat het Verenigd Koninkrijk en Nederland een belastingverdrag hebben ondertekend betaal je geen dubbele belasting. De Limited Company geef je in Nederland aan onder box 2: aanmerkelijk belang.

Aftrekposten

De limited company kan bepaalde kosten aftrekken van de huurinkomsten voordat de belasting wordt berekend. Dit kunnen kosten zijn zoals rente op leningen voor de aankoop van het onroerend goed, onderhouds- en reparatiekosten, verzekeringen en administratiekosten.

Belastingaangifte

Het bedrijf moet jaarlijks een vennootschapsbelastingaangifte indienen bij Her Majesty’s Revenue and Customs (HMRC) en de verschuldigde belasting betalen op basis van de winst na aftrek van kosten. Onze accountant helpt onze cliënten en ons hierbij.

Hoe zit het met de overdrachtsbelasting?

In de UK wordt overdrachtsbelasting stamp duty land tax genoemd in England en Northern Ireland en land transaction tax in Wales. Waar het in Nederland recht toe recht aan is, als vastgoedbelegger betaal je 8%, is het in de UK complexer. De hoogte van deze belasting is namelijk van vele factoren afhankelijk: ben je Brit of buitenlander, koop je residentieel of commercieel vastgoed, koop je 1 of meerdere panden en wat is het aankoopbedrag. De overdrachtsbelasting varieert daardoor tussen de 0 en 15%. Wij regelmatig gebruik van multiple dwelling relief bij aankoop van meerdere panden tegelijkertijd, dan is het percentage vaak maar 1%. Lees hier meer over de overdrachtsbelasting. Een mooie tool is de calculator: Calculator Engeland En Calculator Wales

Voorbeeld berekening:

Dit voorbeeld gaat over een LTD die investeert in buy-to-let panden in de UK, en waarvan de directeuren in Nederland wonen.

  • Dit bedrijf heeft een portfolio van £1.000.000 met een rendement van 10% per jaar.
  • De totale huurinkomsten zijn £100.000 per jaar.
  • De aftrekposten zijn:
  1. Verbouwingskosten (geen regulier onderhoud)
  2. Hypotheekrente
  3. Bedrijfskosten inclusief huurmanagement
  • Aanname: winst uit huurinkomsten: £50.000
  • 25% belasting x £50.000 = £12.500
  • Je krijgt dan een effectieve belastingdruk van 12,5%
Is de informatie in dit artikel nuttig?
0 van de 5 sterren
5 Sterren 0%
4 Sterren 0%
3 Sterren 0%
2 Sterren 0%
1 Sterren 0%
5
Deel uw feedback
Hoe kunnen we dit artikel verbeteren?
Inhoudsopgave