Als je overweegt te investeren in Brits vastgoed, is het belangrijk te begrijpen wat de prijs ervan beïnvloedt. Veel investeerders houden vast aan ideeën zoals “vastgoed stijgt altijd in waarde” of “er wordt niet genoeg gebouwd”. Dit is echter niet altijd of maar deels waar.

Wat zijn voor mij nou de vijf belangrijkste factoren die zorgen voor stijging van de huizenprijzen in Engeland en Wales?

1: Daling van de kosten van leningen door lagere rente

Dit is waarschijnlijk niet de eerste factor waar je aan denkt, maar men onderschat de impact van de kosten en beschikbaarheid van hypotheken op vastgoedprijzen. Als geld lenen goedkoper is (en maandlasten dus lager zijn), kunnen mensen een hogere prijs bieden voor een woning. Dit drijft uiteindelijk de gemiddelde prijs op. Ook betekent het voor investeerders dat het gewenste netto rendement makkelijker behaald kan worden indien hypotheekkosten lager zijn, zelfs als een groter bedrag geleend wordt. Dit drijft eveneens de prijs op.

Het omgekeerde is natuurlijk ook waar. Dus waarom zijn de prijzen niet verder gedaald sinds de rentetarieven vanaf hun historisch dieptepunt in 2022 zijn gestegen? Er zijn ook andere factoren in het spel…

2: Vraag overtreft aanbod

Uiteraard wordt de prijs van vastgoed beïnvloedt door vraag en aanbod. De bevolking van de UK is tussen 2022 en 2023 met 600.000 toegenomen. Er zijn slechts circa 173.000 huizen gebouwd in deze periode, resulterend in een opwaartse druk op de prijzen. Ook in in de decennia daarvoor is er te weinig gebouwd, met als gevolg een steeds groter tekort.

Dat vraag aanbod overtreft is echter niet in elk land het geval! In China bijvoorbeeld, zijn er miljoenen huizen te veel. Het is dan ook niet gek dat daar gesproken wordt over een bubbel en dalende prijzen (bron). Ook dichter bij huis, zoals in Italië en Spanje zijn er regio’s met een krimpende bevolking en veel leegstand van woningen.

3: De emoties: mensen voelen zich positiever

Meer vraag komt niet alleen van een groeiende bevolking: het wordt ook gegenereerd door meer mensen die besluiten dat ze een woning willen kopen… en zo positief zijn dat ze bereid zijn hogere prijzen te betalen.

Als lonen stijgen, er baanzekerheid is en men gelooft dat vastgoedprijzen alleen maar verder stijgen, zijn mensen eerder geneigd om te overbieden dan als de algemene opinie negatief is.

In extremen verandert positiviteit in huizengekte en vormt zich een bubbel: mensen kopen vastgoed tegen elke prijs, hetzij omdat ze bang zijn dat de markt aan hen voorbijgaat (angst; fear of missing out (FOMO)) of omdat ze willen profiteren van toekomstige winsten (hebzucht).

4: Productiviteit neemt toe

Zoals de econoom Henry George in de 19e eeuw verkondigde, heeft bouwgrond de neiging om de winsten van technologische vooruitgang en publieke investeringen mee te pikken. Dit komt omdat (in tegenstelling tot arbeid en kapitaal) het aanbod van land grotendeels vaststaat, dus als het mogelijk wordt om meer inkomen te genereren uit een gegeven stuk grond kan de eigenaar de prijs die hij ervoor vraagt verhogen. Ook leidt meer productiviteit meestal tot meer werkgelegenheid, waardoor meer mensen in een bepaald gebied willen wonen, vraag daar aanbod overstijgt en prijzen stijgen. Vergelijk maar eens de huizenprijzen in de Achterhoek met die in de Randstad.

Dit is een vrij simplistische samenvatting van een belangrijk paradigma in de economie, maar de kern is dat naar mate productiviteit en investeringen in een bepaald gebied toenemen, vastgoedprijzen stijgen. Dit is de reden dat er vaak gesproken wordt over ‘locatie, locatie, locatie’.

5: Alle prijzen stijgen

Inflatie betekent dat vrijwel alles met de tijd duurder wordt – en vastgoed is daarin geen uitzondering. In feite, als je de vastgoedprijzen voor inflatie corrigeert, zie je dat ze over de laatste 150 jaar gemiddeld slechts 1,1% meer zijn gegroeid dan de algemene inflatie per jaar (bron).

Als je met contant geld koopt, is dit een zeer matig rendement. Maar als je met een hypotheek koopt (waar de schuld statisch blijft terwijl inflatie de waarde van het vastgoed, de huur en lonen verhoogt), kan inflatie alleen al serieus vermogen voor je creëren.

Wat betekent dit allemaal?

Het is onmogelijk om met zekerheid toekomstige vastgoedprijzen te voorspellen, omdat al deze factoren (en meer) voortdurend met elkaar in interactie zijn. Vastgoedprijzen fluctueren dus, en omdat menselijke emotie een van de factoren is, zijn er spectaculaire booms en crashes.

Als langetermijninvesteerder haal ik heb ik het meeste vertrouwen in de laatste twee argumenten. Vanwege inflatie en de natuurlijke schaarste van land, denk ik dat waarde op lange termijn altijd zal stijgen, zelfs als er onderweg grote schommelingen zijn.