Volgens gegevens van Hamptons was bij bijna 60% van de aankopen voor verhuur vorig jaar GEEN hypotheek als hefboom gebruikt. Met andere woorden, mensen kochten investeringen zonder de meerwaarde van een lening.

Je zou kunnen denken: “Ik wou dat ik kon investeren zonder gebruik te maken van een lening als hefboom! Wat je dan niet in ogenschouw neemt is de hefboomwerking van een het geleende geld in de vorm van een hypotheek en de kansen die je hiermee kan creëren!

Hefboomeffect, beleggen in vastgoed en vreemd vermogen, hoe werkt dat precies en wat is de meerwaarde?

Het hefboomeffect houdt in dat het rendement bij investeren niet alleen van je eigen kapitaal komt, maar ook vanuit een lening. Bij elke aankoop leg je circa 25% eigen geld in vanuit bijvoorbeeld sparen, je eigen inbreng, en 75% geleend geld, de lening. Dit noem je een loan-to-value (LTV) van 75%, oftewel 25% eigen vermogen op de totale benodigde inbreng. Je kan hierdoor 4x zoveel vastgoed kopen met jouw vermogen dan zonder het hefboomeffect.

Hefboomeffect: een rekenvoorbeeld

Stel dat een woning £100.000 kost. Als je dit vanuit eigen vermogen zou aankopen als belegging, heb je circa £106.000 nodig inclusief de kosten koper. Als je hier een netto huurstroom van £7000 per jaar uit ontvangt, heb je een netto rendement van 6,6% op jouw totale investering, zonder hierbij het effect van waardestijging mee te nemen.

Nu het rekenvoorbeeld met het hefboomeffect als tegenstelling: Als je gebruik maakt van de hefboom waarbij je 75% geleend kapitaal hebt vanuit een lening, en jouw eigen inbreng is nog steeds £106.000, dan kan je met dit kapitaal circa 4 objecten in plaats van 1 kopen (om het rekenen te versimpelen laat ik hierbij de kosten koper (zoals de belasting op overdracht) weg) en een portfolio van £400.000 opbouwen. Hiermee kan je je doelen rondom investeren sneller behalen en je rentabiliteit eigen vermogen vergroten. Uit deze woningen komt een netto huurstroom van 4x £7000 = £28.000.

Vanuit dit bedrag betaal je nu rentelasten. Op dit moment circa 7% per jaar, dit is £21.000 per jaar. Netto blijft er dus £7000 cashflow over. Dit is, op dit moment door hoge rentestanden min of meer gelijk aan het rendement zonder hefboomeffect. Echter… je profiteert nu van potentieel 4x waarde stijging uitgaande van het feit dat vastgoed zijn waarde minstens behoudt.

Verder kan je de huur ieder jaar indexeren, waardoor het rendement dat je kan behalen elk jaar verbetert door het inzetten van financiering.

Waarom is het jammer als je de formule van het hefboomeffect niet benut als je gaat investeren?

In de afgelopen 150 jaar is Brits onroerend goed elk jaar met gemiddeld 1,1% boven inflatie in waarde gestegen.

Denk eens aan alle risico’s en moeite die je neemt voor dat rendement als je je niet laat ontzorgen door een partij als Securin: onverwachte reparaties, huurders die niet betalen, steeds meer regelgeving…

Een investering in een index tracker (welke een aandelenindex volgt) zou je historisch gezien een HOGER rendement hebben opgeleverd met MINDER werk.

Maar voeg daar het hefboomeffect van een lening aan toe, het gebruik van vreemd vermogen bij het investeren, en het rendement op eigen vermogen verandert totaal…

Hoger rendement met hefboomeffect

Wat deze “vastgoed versus aandelen” analyse namelijk mist, is dat je met een hypotheek vier keer zoveel vastgoed kunt kopen als aandelen met hetzelfde kapitaal door het lenen van geld (exclusief belastingen en kosten en uitgaande van 75% hypotheek en 25% eigen vermogen). Vastgoed kan je namelijk met een hypotheek of lening kopen en aandelen niet!

Kijkend naar waardestijging van het vastgoed: Over de afgelopen 20 jaar bedroeg de inflatie in de UK gemiddeld 3,6%. Als de waarde van vastgoed daarmee was gegroeid – vergeet de 1,1% extra die de geschiedenis heeft opgeleverd – dan zou je een jaarlijks rendement van 14,4% (3,6% x 4) hebben behaald op het geld dat je erin had geïnvesteerd!

Dan is er nog de cashflow uit de huur. Het gemiddelde rendement op de FTSE 100 (Financial Times Stock Exchange Index 100) is momenteel 3,6%. Misschien is je netto cashflow rendement na aftrek van hypotheekrente slechts 2-3%… maar nogmaals, je bezit er vier keer zoveel van door het hefboomeffect.

Je moet je ook afvragen… hoeveel mensen zijn rijk genoeg om meerdere vastgoedobjecten als investering zonder vreemd vermogen te kopen?

De meeste mensen kunnen met hun eigen kapitaal slechts 1, 2 of 3 objecten kopen als investering, het lenen van geld vergroot hun mogelijkheid tot het opbouwen van eigen kapitaal.

Investeren in een of twee objecten brengt meer risico met zich mee dan het bezit van een groter portfolio. Immers, als 1 huurder niet betaalt, en je bezit 1 huurwoning, is dit een groot probleem. Als 1 huurder niet betaalt, en je bezit 10 huurwoningen met hulp van het hefboomeffect is er geen man overboord. Kortom, het bezit van meerdere objecten binnen een grotere portefeuille met hulp van het hefboomeffect zorgt voor lager risico.

Natuurlijk moet je het risico van het afsluiten van een hypotheek goed onderzoeken, begrijpen hoe dit werkt en berekenen of het de moeite waard is. Lenen kost namelijk geld. Het is van essentieel belang dat je zeker bent dat je de maandelijkse rente kan dragen, ook bij tegenslag als je tijdelijk geen inkomsten hebt, zodat je nooit in een positie terechtkomt waarin je gedwongen wordt te verkopen.

Waarom verkrijgen wij het vastgoed dan altijd in eerste instantie met eigen vermogen?

Woningen die onder de marktwaarde worden aangeboden zijn over het algemene woningen die snel van de hand moeten. Dit is de reden dat ze onder de marktwaarde worden aangeboden. Het hypotheekproces in de UK duurt al bij de meeste banken snel meerdere maanden en is daarom ongeschikt voor aankoop van deze woningen. Daarnaast worden rentelasten gunstiger op het moment dat je Limited Company langer bestaat (idealiter > 12 maanden). Dit is de reden wat wij altijd cash, vanuit eigen vermogen, aankopen en pas in een later stadium herfinancieren vanuit geleend kapitaal, en dus pas in later stadium gebruik maken van de hefboomfactor.