Leergeld..

Als je interesse hebt in investeren vastgoed in de UK (Engeland, Wales), dan ben je ongetwijfeld de term rent-to-rent tegengekomen. Dit is een type investering waarbij je een woning huurt om die vervolgens voor de korte termijn onder te verhuren, meestal via platforms zoals booking.com of airbnb.

Voordeel is dat je met een laag bedrag kan instappen, bijvoorbeeld vanaf €10.000. Van dit bedrag betaal je over het algemeen de borg, de eerste maand huur en de inrichting (meubels, decoraties, volledige keukeninrichting, etcetera).

Nadeel is dat het vrij risicovol is. Je hebt immers geen asset, want je bezit de woning niet. Er is verder een groot verschil tussen bruto inkomsten en netto inkomsten. Je hebt namelijk hoge maandelijkse kosten naast de maandelijkse huur: kosten voor nutsvoorzieningen, internet, verzekeringen, gemeentebelasting, schoonmaak, wassen van linnengoed, beheer. Aanzienlijk meer kosten dan je zou hebben als je voor de lange termijn zou verhuren. Daarnaast zijn inkomsten vaak zeer seizoensafhankelijk. Een goede zomer kan volledig teniet gedaan worden door een slechte winter met leegstand, waarbij wel een groot deel van jouw kosten doorlopen. 

Wanneer je verbeteringen aanbrengt aan de woning, dan is dat gunstig voor de eigenaar van het huis, maar niet altijd voor jezelf.

Rendement maken is het afgelopen jaar steeds lastiger geworden. De huren zijn gemiddeld ruim 10% gestegen en gas- en elektraprijzen (voor rekening van de investeerder) rijzen de pan uit. Aan de kostenkant is het dus een stuk ongunstiger geworden dan voorheen.

Online aanbieders van dit soort investeringen spiegelen hoge rendementen voor. Dit klinkt geweldig, maar realiseer je dan dat je eerst je inzet moet terugverdienen. Pas bij rendementen >100% ga je daadwerkelijk winst maken.

We hebben zelf meegemaakt dat een woningeigenaar de huur opzegde of radicaal verhoogde.
We hebben meegemaakt dat we gedwongen werden een CV of dakreparatie te doen terwijl dat contractueel niet aan ons was, maar ja de gasten zaten in de kou en de eigenaar weigerde het.
We hebben meegemaakt dat een ‘vertrouwde’ beheerpartij de binnenkomende omzet voor zichzelf hield.
Als je vervolgens besluit om de investering ‘terug te geven’ ben je een groot deel van je geld kwijt… Wij hebben zelf nog enkele goedlopende rent-to-rents over, een klein onderdeel van ons portfolio. Ons leergeld is betaald.

Als je echt iets wil doen met short term stays, dan is buy-to-serviced accommodation veel verstandiger. Bij deze strategie verhuur je je eigendom aan bijvoorbeeld toeristen of zakenreizigers. Op de foto zie je een van onze buy-to-SA’s: Kensington Place in Newport. Volledig ons eigendom en bedoeld voor de korte termijn verhuur.

De belangrijkste boodschap? Zorg dat je altijd een eigendom hebt, een asset. Bij huren en verhuren, rent-to-rent, heb jij als investeerder geen eigendom, geen asset.