Bewerkt op: 12 januari 2025
Om dit uit te leggen eerst even de situatie in Nederland: In Nederland wordt vastgoed als particulier belast in Box 3 middels een forfaitair rendement. Het forfaitair rendement (ook wel fictief rendement genoemd) houdt in dat de Belastingdienst een aanname maakt over het rendement dat je behaalt. De herstructurering Box 3 gaat uit van 5,88% op vastgoed in 2025. Wie vastgoed voor de verhuur in Nederland heeft weet dat deze aanname belachelijk hoog is.
In de UK bestaat zoiets als een Box 3 niet. Een veelgebruikte structuur voor investeren in Brits vastgoed is het oprichten van een Nederlandse Holding B.V. die aandeelhouder is van een Britse Limited Company. Zolang je je vastgoed aankoopt en exploiteert vanuit een Limited Company (Ltd) wordt er corporation tax geheven over winst (dus bruto huurinkomsten minus alle kosten die in de Limited Company gemaakt worden). Dit is op dit moment 19% voor winsten <£50.000 per jaar en 25% voor winsten >£250.000 per jaar. Tussen deze twee bedragen wordt een system of marginal relief gebruikt. Op het moment dat de winst uit de Limited Company naar Nederland gehaald wordt dien je eveneens rekening te houden met dividendbelasting in Nederland om de winst naar privé te kunnen halen.
Bovengenoemde structuur biedt de mogelijkheid om gebruik te maken van de deelnemingsvrijstelling.
De deelnemingsvrijstelling is een regeling binnen de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 (artikel 13), die voorkomt dat over de winst die een vennootschap (zoals een Nederlandse holding) ontvangt uit een deelneming (zoals een Britse Limited Company) dubbele belasting wordt geheven. Dit betekent dat de winst die de Nederlandse holding ontvangt van de Britse Ltd doorgaans niet opnieuw wordt belast in Nederland, zolang aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
- Minimale eigendomsvereiste: De Nederlandse holding moet minimaal 5% van de aandelen in de Britse Limited Company bezitten.
- Actief karakter van de holding: De Nederlandse holding moet actief zijn volgens de Wet op de vennootschapsbelasting en mag niet uitsluitend fungeren als een passieve beleggingsmaatschappij.
- Vrijstelling van belasting op winst en dividend: De holding is vrijgesteld van belasting over de ontvangen winst, zoals dividend, uit de Britse Limited Company.
Door de deelnemingsvrijstelling wordt de belastingdruk op de winst van de Britse Ltd in Nederland aanzienlijk verlaagd, omdat deze winst niet nogmaals wordt belast.
Het kapitaal in de Nederlandse Holding B.V. kan vervolgens eenvoudig worden geherinvesteerd. Wanneer winst vanuit de Holding naar privé wordt gehaald, kan dit bijvoorbeeld door middel van een dividenduitkering of het uitbetalen van een DGA-salaris.
Als ondernemer weet je dat kosten altijd voor de baten uit gaan, zo ook bij investeringen in vastgoed. Zolang jij dus in de opbouwende fase zit van je portfolio zal je geen winst maken en dus weinig tot geen belasting betalen. Immers de winst wordt meteen weer ingezet om nieuw vastgoed bij te kopen.
Hoe zit het met de overdrachtsbelasting?
In de UK wordt overdrachtsbelasting stamp duty land tax genoemd in England en Northern Ireland en land transaction tax in Wales. Waar het in Nederland recht toe recht aan is, als vastgoedbelegger betaal je 10,4%, is het in de UK complexer. De hoogte van de belasting is afhankelijk van verschillende factoren: ben je Brits of buitenlander, koop je residentieel of commercieel vastgoed, koop je één of meerdere panden, en wat is het aankoopbedrag?
Buitenlandse investeerders hebben sinds oktober 2024 te maken hebben met een totaalpercentage van 7% tot £125.000 (5% standaard toeslag voor investeerders + 2% extra voor niet-ingezetenen), van £125.000-£250.000 is dit 9% voor woningen in Engeland. In Wales ligt dit percentage lager.
