1. Home
  2. Kennisbank
  3. Strategieën
  4. Verschillende Strategieën in Vastgoed

Verschillende Strategieën in Vastgoed

Vastgoedstrategieën vormen de kern van een succesvolle benadering van de vastgoedmarkt. Het is goed om al deze strategieën voor jezelf te vergelijken en een bewuste keuze te maken op basis van jouw doel met het kopen van vastgoed.

Buy to sell (flip)

Transformatieprojecten zijn enkele van de meest uitdagende en opwindende investeringsmogelijkheden op de vastgoedmarkt. Bij transformatieprojecten gaat het om het renoveren van bestaande panden. Dit kan bijvoorbeeld het omzetten van een oud kantoorgebouw of een pub in appartementen zijn, het transformeren van een leegstaande fabriek in een trendy winkelcentrum of het ombouwen van een oude school tot een appartementencomplex.

Deze projecten bieden een unieke kans om de waarde van het onroerend goed te verhogen en hoge rendementen te behalen. Het transformeren van een bestaand pand of een nieuwbouwproject is echter een complex proces dat een zeer deskundig team vereist, dat moet kunnen omgaan met allerlei juridische, financiële en praktische uitdagingen.

Factoren:

  • Minimum investering: €50.000 – 500.000
  • Doorlooptijd: 6 – 12 maanden
  • Rendement: 18%+
  • Risico: matig – laag
  • Ervaring nodig: weinig

 Voorbeeld? dia 101

Buy to let, BRRR-variant:

Buy-to-let is een populaire en aantrekkelijke optie voor vastgoedinvesteringen in het Verenigd Koninkrijk. Het houdt in dat je een woning koopt met als doel deze te verhuren, om zo een passief inkomen te genereren. Een van de voordelen van buy-to-let is dat er een grote variatie aan woningen beschikbaar is om in te investeren, van kleine appartementen tot grote appartementencomplexen.

Een van de meest aantrekkelijke opties voor vastgoedinvesteringen in het Verenigd Koninkrijk is het investeren in rijtjeshuizen of kleine appartementencomplexen. In sommige regio’s zijn er al rijtjeshuizen te koop vanaf £40.000 – £50.000. Huizen zoals deze kan je verhuren voor ongeveer £350 – £400 per maand, wat uitkomt op een bruto aanvangsrendement van 9-10%. Doordat deze woningen relatief goedkoop zijn, kunnen investeerders gemakkelijk hun risico spreiden.

Factoren:

  • Minimum investering: beperkt
  • Doorlooptijd: 6 maanden
  • Rendement (verhuur): 7-12%
  • Risico: laag
  • Ervaring nodig: weinig

Voordelen:

  • Huurders blijven over het algemeen langere tijd in het pand wonen
  • Geen ervaring nodig om te starten met verhuren, dit komt doordat er relatief weinig regels zijn.
  • Pand is couranter op de markt wegens meer potentiële kopers
  • Toename vermogen door waardestijging
  • Veel professionele beheerders beschikbaar.

Nadelen:

  • Als de huurder weggaat is er een kans op leegstand
  • Huuropbrengst is minder hoog dan bij andere verhuurvormen

De BRRR strategie

De BRRR-strategie staat voor “Buy, Rehab, Rent, Refinance”. Door deze cyclus kunnen beleggers hun kapitaal efficiënt benutten. Het doel is om een continue kasstroom te genereren en het rendement op investeringen te maximaliseren door herhaaldelijk vastgoed aan te kopen, te renoveren, te verhuren en te herfinancieren.

  1. Buy

De eerste stap van de BRRR-strategie is het kopen van een goedkope woning of vastgoedobject dat potentieel heeft voor waardevermeerdering na renovatie.

  1. Rehab

Nadat het vastgoed is aangekocht, wordt er geïnvesteerd in renovaties en verbeteringen om de waarde van het pand te verhogen. Dit omvat het opknappen van de woning, moderniseren van voorzieningen en het verbeteren van de algehele uitstraling van het vastgoed.

  1. Rent

Na de renovatie wordt het pand verhuurd aan huurders. De huurinkomsten die worden gegenereerd, dragen bij aan het rendement op de investering en helpen om de maandelijkse cashflow te verhogen.

  1. Refinance

Nadat de renovatie is voltooid en het pand is verhuurd, kan de investeerder ervoor kiezen om het vastgoed te herfinancieren. Door de waardevermeerdering die is gerealiseerd door de renovatie, kan de investeerder mogelijk meer financiële middelen onttrekken uit het vastgoed door middel van herfinanciering. Deze vrijgekomen kapitaal kan vervolgens worden gebruikt voor verdere investeringen in vastgoed.

Voorbeeld? Dia 156, 124 of 130

 

Rent-to-rent (R2R)

Rent-to-rent is een relatief nieuwe investeringsmogelijkheid die in populariteit is toegenomen door de opkomst van online verhuurplatforms zoals Airbnb en Booking.com. Het concept is eenvoudig: in plaats van een eigendom te kopen, huurt de investeerder een woning en verhuurt deze vervolgens voor korte periodes aan toeristen of zakenreizigers via online platforms. Het idee achter rent-to-rent is om de huurinkomsten te gebruiken om de huur van de woning te betalen, en om vervolgens winst te maken door de korte termijn verhuur.

Hoewel de lage instapprijs van rent-to-rent aantrekkelijk kan zijn voor beginnende vastgoedinvesteerders, zijn er belangrijke risico’s aan verbonden. Ten eerste, aangezien de investeerder niet de eigenaar van de woning is, heeft hij of zij weinig tot geen controle over het eigendom. Dit betekent dat de eigenaar van de woning op elk moment kan beslissen om de huurovereenkomst te beëindigen, waardoor de investeerder zijn of haar investering verliest.

Ten tweede het rendement zeer afhankelijk van de vraag naar dit soort accommodatie door bijvoorbeeld toeristen. Op het moment dat de woning niet geboekt wordt door toeristen (bijvoorbeeld in de wintermaanden) lopen alle kosten door (huur, NUTS voorzieningen, etc.) zonder dat er inkomsten zijn. Er kan dan in hoog tempo een groot verlies geleden worden.

Waarom is het dan toch interessant om te starten met een R2R?

Als ondernemer is het essentieel om te denken vanuit de behoeften en vragen van de markt. Een toenemende trend die we waarnemen is de wens van reizigers voor meer mobiliteit en flexibiliteit, vooral wanneer het gaat om het verblijf in hotels. Het bestaande aanbod van hotels voldoet niet altijd aan deze groeiende vraag, wat kansen biedt voor ondernemers die innovatieve oplossingen kunnen bieden. Met de stijgende populariteit van vakantiereizen, komt ook de vraag naar unieke en gepersonaliseerde ervaringen. Op bijvoorbeeld Airbnb en Booking.com werkt het erg goed om iets extra’s toe te voegen, Door creativiteit, flexibiliteit en aandacht voor detail te combineren, kun je een aanbod creëren dat zich onderscheidt van de rest en reizigers een onvergetelijke ervaring biedt. 

Factoren:

  • Minimum investering: <10k
  • Doorlooptijd: 1-2 maanden
  • Rendement: Rendement 60% p/j
  • Risico: Matig
  • Ervaring nodig: Enige

De strategie is vrij risicovol. Je bezit immers niks en bent niet de eigenaar van de woning, wanneer je verbeteringen aan de woning aanbrengt is dit alleen gunstig voor de eigenaar maar niet altijd voor jezelf. Ook heb je hoge maandelijkse kosten naast de maandelijkse huur: kosten voor nutsvoorzieningen, internet, verzekeringen, gemeentebelasting, schoonmaak, wassen van linnengoed, beheer. Aanzienlijk meer kosten dan je zou hebben als je voor de lange termijn zou verhuren. Daarnaast zijn inkomsten vaak zeer seizoensafhankelijk. Een goede zomer kan volledig teniet gedaan worden door een slechte winter met leegstand, waarbij wel een groot deel van jouw kosten doorlopen.

Rendement maken is het afgelopen jaar steeds lastiger geworden. De huren zijn gemiddeld ruim 10% gestegen en gas- en elektraprijzen (voor rekening van de investeerder) rijzen de pan uit. Aan de kostenkant is het dus een stuk ongunstiger geworden dan voorheen. Online aanbieders van dit soort investeringen laten alleen maar hoge rendementen zien. Dit klinkt geweldig, maar realiseer je dan dat je eerst je inzet moet terugverdienen. Dit betekent dat het rendement van de investering afhankelijk is van de huurinkomsten.  Pas bij rendementen >100% ga je daadwerkelijk winst maken. Men heeft dan namelijk pas het instapgeld terugverdiend, immers, er is geen asset met onderliggende waarde gekocht.

We hebben zelf meegemaakt dat een woningeigenaar de huur opzegde of radicaal verhoogde. We hebben meegemaakt dat we gedwongen werden een CV of dakreparatie te doen terwijl dat contractueel niet aan ons was, maar ja de gasten zaten in de kou en de eigenaar weigerde het. We hebben meegemaakt dat een ‘vertrouwde’ beheerpartij de binnenkomende omzet voor zichzelf hield. Als je vervolgens besluit om de investering ‘terug te geven’ ben je een groot deel van je geld kwijt… Wij hebben zelf nog enkele goedlopende rent-to-rents over, het is nog maar een klein onderdeel van ons portfolio. Als je echt iets wil doen met short term stays, dan is buy-to-serviced accommodation veel verstandiger. Bij deze strategie verhuur je je eigendom aan bijvoorbeeld toeristen of zakenreizigers. Het is goed om te onthouden dat het handig is om altijd een asset te hebben, een eigendom met meer zekerheid.

Wat is je doelgroep bij rent-to-rent? Omdat het verhuren over korte termijn gaat zijn de doelgroepen vooral mensen die flexibel en snel een plek nodig hebben om te verblijven. Bijvoorbeeld: Contractarbeiders, toeristen, zakenreizigers, stedentrippers, groepen.

R2R stappenplan

1. Dealaanbod

Wat is je doelgroep bij rent-to-rent? Omdat het verhuren over korte termijn gaat zijn de doelgroepen vooral mensen die flexibel en snel een plek nodig hebben om te verblijven. Bijvoorbeeld: Contractarbeiders, toeristen, zakenreizigers, stedentrippers, groepen.

2. Marktanalyse

Als ondernemer in de accommodatiesector is het belangrijk om een grondige analyse te maken van de marktomstandigheden. Start met het beoordelen van de vraag naar accommodatie in uw specifieke regio. Is er sprake van een groeiende vraag, bijvoorbeeld door toenemend toerisme of zakelijke activiteiten? Dit is een indicatie van potentiële kansen voor uw bedrijf. Analyseer ook de professionaliteit van uw concurrenten. Hoe presteren zij op het gebied van service, kwaliteit en innovatie? Dit kan u inzicht geven in hoe u zich kunt onderscheiden in de markt. Houd rekening met de seizoensinvloeden, In de toeristische sector kunnen de vraag en prijzen sterk variëren afhankelijk van het seizoen. Zorg dat uw bedrijfsstrategie flexibel genoeg is om hierop in te spelen. Onderzoek of er lokaal veel bijzondere evenementen plaatsvinden, zoals festivals, sportwedstrijden of congressen. Deze kunnen de vraag naar accommodatie tijdelijk verhogen en kansen bieden voor het aantrekken van gasten. Tot slot, bekijk of de markt gereguleerd is en welke wet- en regelgeving van toepassing is op uw sector. Dit kan invloed hebben op uw bedrijfsvoering, investeringsbeslissingen en concurrentiepositie. 

Voor dit soort informatie en statestieken kan je gebruik maken van de website: www.airdna.co

3. Commitment

Bij het huren van een woning of pand kunnen verschillende financiële aspecten en overeenkomsten van toepassing zijn, waaronder:

  • Sourcing fee: Dit is een vergoeding die wordt betaald aan een derde partij die heeft geholpen bij het vinden van een geschikte huurovereenkomst. Deze vergoeding dekt de diensten en tijd die zijn besteed aan het zoeken naar een passende woning of pand.
  • Holding fee (optioneel): De borg voor het reserveren van het pand.
  • Referentiecontroles: Achtergrond- en inkomensverificatie.
  • Garantstelling door derde (indien nodig): Extra zekerheid voor verhuurder.
  • Huurovereenkomst (lease): Dit is het contract tussen de huurder en de verhuurder (of diens vertegenwoordiger) dat de rechten en plichten van beide partijen regelt met betrekking tot het huren van het pand.
  • Managementovereenkomst: Als er een externe partij is die verantwoordelijk is voor het beheer van het pand, zoals een vastgoedbeheerder, dan wordt er vaak een managementovereenkomst getekend om de taken, verantwoordelijkheden en vergoedingen van de managementpartij vast te leggen.

4. Lead time

Deel 1: Wanneer het gaat om het wachten tussen commitment en de daadwerkelijke start van de huurperiode kan dit aanzienlijk verschillen, afhankelijk van de specifieke deal en omstandigheden. Dit tijdsbestek kost doorgaans geen direct geld, maar het kan wel verbonden zijn aan zogenaamde opportunity costs oftewel gemiste kansen.

Deel 2: Na de start van de huurperiode is er vaak een wachttijd van 2-4 weken voordat de eerste gast incheckt, ook wel bekend als de turnaround time. Deze periode kan echter kosten met zich meebrengen en dient daarom meegenomen te worden in de businesscase. Tijdens deze periode is het gebruikelijk om zaken zoals gas, water, elektriciteit, gemeentebelasting en internet te regelen om ervoor te zorgen dat de accommodatie gereed is voor de eerste gasten.

5. Operationeel management

Bij het verhuren van een accommodatie wordt vaak veel uitbesteed, waardoor het proces vrijwel volledig hands-off is. Het regelen van basisvoorzieningen zoals gas, water en elektriciteit is hierbij vaak in handen van externe partijen die gespecialiseerd zijn in het leveren van deze diensten. Sommige partijen bieden zelfs bundels aan waarin deze nutsvoorzieningen zijn samengevoegd voor het gemak en overzicht. Voor gas, water en elektriciteit kunnen dienstverleners zoals Utility Warehouse en Billing Better worden ingeschakeld. Deze partijen zorgen voor de levering en facturering van deze nutsvoorzieningen, waardoor de eigenaar van de accommodatie zich daar geen zorgen over hoeft te maken. Naast nutsvoorzieningen is ook het regelen van internet, met name breedbandverbindingen zijn belangrijk. Een betrouwbare internetverbinding is steeds normaler en wordt door veel gasten gezien als noodzakelijk. Tot slot moeten ook zaken zoals gemeentebelastingen of zakelijke tarieven (business rates) geregeld worden. Deze kosten en belastingen kunnen variëren afhankelijk van de locatie en het type accommodatie, maar dienen wel op correcte wijze te worden afgehandeld om aan alle wettelijke vereisten te voldoen.

6. Monitoring

Het beheren van een accommodatie voor verhuur vereist een gestructureerde aanpak en nauwgezette financiële opvolging. Een belangrijk onderdeel hiervan is het gebruik van een dashboard van de managementpartij, waarbij alle relevante gegevens en informatie over de accommodatie en het verhuurproces overzichtelijk worden weergegeven. Naast het dashboard is het bijhouden van de eigen boekhouding essentieel voor een succesvol verhuurbeheer. Op maandelijkse basis dient de omzet, vaste en variabele kosten en incidentele kosten te worden bijgehouden en geanalyseerd. Hierbij kan worden gedacht aan factoren zoals de prijs per nacht, het aantal nachten per maand, de management fee, kosten voor gas, water, licht, internet en andere nutsvoorzieningen, onderhoudskosten en huurkosten. Door een gedegen financiële administratie te voeren, kan de eigenaar van de accommodatie inzicht krijgen in de financiële prestaties en gezondheid van de verhuuractiviteiten. Dit stelt hen in staat om weloverwogen beslissingen te nemen en eventuele knelpunten of verbeterpunten tijdig te identificeren en aan te pakken. Het bijhouden van de financiële aspecten van het verhuurbeheer is dus van cruciaal belang voor het succesvol exploiteren van een accommodatie en het maximaliseren van de opbrengsten, terwijl tegelijkertijd de kosten onder controle worden gehouden en de gastervaring geoptimaliseerd wordt.

 

HMO (house in multiple occupation)

Een house of multiple occupancy (HMO) kan een aantrekkelijke investeringsmogelijkheid zijn voor investeerders die op zoek zijn naar hogere rendementen, vaak tot wel 15% of hoger. Dit type vastgoed biedt namelijk de mogelijkheid om meerdere huurders onder één dak te huisvesten, waardoor de inkomsten hoger zijn dan bij traditionele verhuur. Naast studenten kunnen ook young professionals geïnteresseerd zijn in HMO’s, omdat ze vaak op zoek zijn naar betaalbare huisvesting dicht bij hun werkplek.

Het hogere rendement van een HMO gaat vaak gepaard met hogere risico’s. Een van de grootste risico’s is het beheer van de huurders, groter verloop en de bijbehorende administratie. Dit kan vaak meer tijd en inspanning vergen dan bij traditionele verhuur. Tevens zijn de NUTS voorzieningen inclusief bij HMO, dus bij stijgende energieprijzen komen deze in eerste instantie voor de rekening van de investeerder.

Daarnaast is er ook specifieke wet- en regelgeving waarmee rekening moet worden gehouden bij HMO’s. Zo zijn er regels omtrent de grootte van de kamers, de gemeenschappelijke ruimtes en de voorzieningen die beschikbaar moeten zijn voor de huurders.

Factoren:

  • Minimum investering: Klein – aanzienlijk
  • Doorlooptijd: 3 – 12 maanden
  • Rendement: 10 – 17%
  • Risico: Laag – matig
  • Ervaring matig: Enige

Voordelen:

  • Opbrengst kan hoger zijn dan een single-let.
  • Leegstand is geen groot probleem, omdat je meerdere huurders hebt.
  • Veel vraag door studenten of beginnende professionals.

Nadelen:

  • Je hebt een vergunning nodig om te mogen verhuren, als je deze niet hebt staan hier hoge boetes op.
  • Conversie naar HMO kan kostbaar en tijdrovend zijn
  • Je moet zorgen voor een goede brandveiligheid en het aanleggen van vluchtroutes
  • Er is vaak een hogere doorloopsnelheid van huurders, hierdoor heb je meer kosten aan de verhuurmakelaar
  • Financiering is lastiger aan te vragen en hoge rente.

 

Buy-to-serviced accomodation

Dit houdt in dat je een huis koopt met als doel de korte termijn verhuur aan toeristen of werknemers (bijvoorbeeld bouwvakkers). Dit geeft hogere rendementen, maar ook een hoger risico. Ook moet de locatie en het type woning geschikt zijn voor dit type verhuur. Over het algemeen is het afwerkingsniveau van een buy-to-SA hoger dan die van een reguliere buy-to-let.

 

Nieuwbouw

Ook investeren in nieuwbouw kan interessant zijn in het kader van diversificatie. In tegenstelling tot Nederland betaal je slechts 10-25% bij tekenen van het koopcontract. De overige 75-90% betaal je pas bij oplevering. Hiermee zijn financieringskosten tijdens de bouw voor de projectontwikkelaar. Ook heb je hiermee veel tijd om het geld bij elkaar te krijgen. Rendementen op de verhuur van 4-8+% afhankelijk van de locatie. In vergelijking, in Nederland is 4% al veel voor nieuwbouw. Als jij een van de eersten bent die koopt in een project, kan je tegen een lagere prijs kopen. Hoe meer het project vordert, hoe duurder de appartementen worden. Tegen de tijd dat het appartement opgeleverd wordt, is het hierdoor meestal meteen zo’n 10% meer waard. Naast de waardestijging op de langere termijn.

Veel nieuwbouw appartementencomplexen in stadscentra zijn heel luxe uitgevoerd. Met een eigen conciërge, gym, bioscoopzaal en dakterras voor alle bewoners, soms zelfs een zwembad. Appartementen worden volledig afgewerkt, dus met keuken, sanitair, wand- en vloerafwerking. Ter vergelijking: Nederlandse nieuwbouw is een kale betonnen bak waar je minimaal nog 10-20k aan moet spenderen om het überhaupt bewoonbaar te maken. Alles is spiksplinternieuw en komt met garanties, dus de eerste jaren geen onderhoudskosten. Geen zelfbewoningsplicht of opkoopbescherming, dit kennen ze in de UK niet.

Je betaalt wel gewoon overdrachtsbelasting in tegenstelling tot Nederland.

Was dit artikel nuttig?

Gerelateerde Artikelen

Wil jij meer informatie over investeren in Brits vastgoed?

Neem contact met ons op! Wij vertellen je graag meer over de kansen die voor het oprapen liggen in de Britse vastgoedmarkt!
Contact

Kun je niet vinden waar je naar zoekt?

Neem ook een kijkje op de blogpagina van Securin! Hier staan meer dan 50 vastgoed gerelateerde blogs die misschien antwoord geven op jouw vraagstuk.
Bekijk blogposts