FASE 3 - Aankoopproces

In fase 3 behandelen we het initiële papierwerk en de belangrijke stappen na het maken van een toezegging voor de aanschaf van een vastgoedobject. We bespreken de rol van een solicitor, het verzamelen van documenten en de uitvoering van onderzoeken zoals vereist door de KYC- en AML-wetgeving. Daarnaast kijken we naar het belang van searches en de mogelijkheid van een no search indemnity. We bespreken hoe je omgaat met negatieve bevindingen uit de searches en het proces van eigendomsoverdracht, inclusief de exchange of contracts en completion. Deze fase biedt een overzicht van het aankoopproces, met als doel om jou voor te bereiden op een succesvolle aankoop van jouw eerste pand.

Stap 5. Initieel papierwerk

Na mondelinge/schriftelijke toezegging (commitment) dat je een object wilt aanschaffen, begint de solicitor met het verzamelen van het papierwerk. Deze commitment is nog niet, zoals in Nederland, bindend. De kosten van de solicitor zijn meestal £750-1000 per transactie. Soms stuurt de solicitor bij aanvang een brief met hierin overzicht van de kosten voor zijn of haar werk en verzoek om deze brief ondertekend terug te sturen.

Onderdeel van dit papierwerk is opvragen van jouw documenten en uitvoeren van de stappen die horen bij de KYC (know your customer) en AML (anti money laundering) wetgeving:

Documenten die je hierbij nodig hebt zijn:

• Paspoort(en) van de directeurs en aandeelhouders
• Oprichtingsdocumenten van je Ltd
• Proof of funds: 6 maanden bankafschriften waaruit blijkt wat de origine van het geld is. Mogelijk vraagt de solicitor om aanvullende uitleg of documenten als de origine niet direct geheel duidelijk is.

De solicitor kan tevens vragen om gelegaliseerde kopieën van je paspoort en adresgegevens.

Dit kan je doen bij een Nederlandse gemeente of notaris (bijvoorbeeld in overleg met ons bij Notariaat Wijdemeren in Loosdrecht, vlakbij ons kantoor). Praktisch gezien betekent dit dat je naar het notariskantoor toe moet met je paspoort en een brief met hierop je adres (bijvoorbeeld brief van energiebedrijf of origineel bankafschrift). De notaris maakt een kopie en zet op deze kopie de volgende tekst + handtekening + stempel notaris:
“I have met the individual in person to whom this document relates and hereby certify that this document is a true copy of the original and that the photograph appearing on the document is a true likeness of the individual to whom this document relates.” In geval van het herfinancieren is deze gelegaliseerde kopie soms slechts 3 maanden geldig, wat betekent dat je soms meerdere malen moet legaliseren. Legaliseren kost tussen de €25 en €100, afhankeliijk van de notaris/gemeente.

Vertaal documenten voor de Britse notaris

Bij de aankoop kan het voorkomen dat de Britse notaris bepaalde documenten nodig heeft voor het onderzoek naar de herkomst van gelden. Dit kan bijvoorbeeld gaan om koopaktes, leveringsaktes of dividenduitkeringen. De notaris eist dat deze documenten in het Engels worden aangeleverd, wat betekent dat ze officieel vertaald moeten worden door een erkende vertaler. Vertalingen via Google Translate of andere gratis tools worden niet geaccepteerd.

Deze vertalingen brengen extra kosten met zich mee, doorgaans rond de £0,13 per woord. Wij werken samen met een gespecialiseerd vertaalbureau dat deze vertalingen binnen enkele werkdagen kan leveren. Naast de vertalingen verstrekken zij ook een certificaat dat bevestigt dat de vertaling officieel en accuraat is. Dit certificaat is essentieel voor de verdere afhandeling van het proces door de Britse notaris.

Vervolgens gaat de solicitor de searches doen. Dit zijn onderzoeken naar heel veel verschillende zaken zoals risico op verzakking, kadastrale grenzen, risico op overstroming, etc. Zie: https://www.zoopla.co.uk/discover/buying/what-searches-happen-when-buying-a-house/# Deze searches kosten circa £250 en deze kosten zijn voor jouw rekening.

Deze searches kunnen weken tot maanden duren. Hierbij is het onduidelijk hoe lang dit proces precies duurt. Soms kan je ervoor kiezen, in verband met snelheid, om deze searches af te kopen middels een no search indemnity. Eigenlijk betekent dit dat je een verzekering afsluit (voor £50-150) voor het geval er een negatieve bevinding uit de searches komt.

Zodra de searches rond zijn, bekeken door ons en zonder negatieve uitkomsten, kan de aankoop doorgaan. Mocht er een negatieve bevinding uit de searches komen, dan is dat pech en niet te voorzien. Soms is er een eenvoudige oplossing voor, bijvoorbeeld een verklarend document, een verdiepend onderzoek of een contractuele afspraak met de verkoper.

Soms komt er iets uit de searches waardoor wij je afraden door te gaan met de aanschaf. Helaas is er dan geen refund van de kosten die je gemaakt hebt. Dit betekent dus dat je een paar honderd pond en tijd verliest, de deal niet hoeft door te zetten (omdat je daartoe vaak contractueel nog niet verplicht bent), maar daarmee waarschijnlijk groter leed is vermeden.

Als de searches geen problemen aan het licht brengen, kan de aankoop doorgaan.

Eigendomsoverdracht

De eigendomsoverdracht vindt plaats in twee fasen. Fase 1 is de exchange of contracts. Dit betekent dat de solicitorsvan aan- en verkopende partij contracten laten ondertekenen en uitwisselen. Meestal wordt bij de exchange 10% aanbetaald, maar dit percentage kan afwijkend zijn per deal. Pas vanaf dit moment is de aankoop bindend. Tot die tijd kunnen beide partijen vrijwel kostenloos onder de koop uit. Alleen de solicitor kosten die je tot dan tot hebt betaald ben je kwijt. Circa 25% van de ver-/aankoopprocessen gaat net voor de exchange of contracts niet door. Dit noemen ze ‘falling out of bed.’

Soms zijn exchange en completion op hetzelfde moment, maar regelmatig is de completion pas dagen tot zelfs enkele weken na de exchange.

Completion is het moment van betalen van de aankoopprijs + overdrachtsbelasting (stamp duty land tax (SDLT) of land transaction tax (LTT)) aan de solicitor en vervolgens de sleuteloverdracht.

Voor dat er exchange of contracts of completion plaats kan vinden dien je (een deel) van de aankoopprijs naar de rekening van de solicitor over te maken. Let erop dat als je geld overmaakt van privé (in de vorm van een directors loan) of bijvoorbeeld je Holding naar de Ltd je een leenovereenkomst in Britse Ponden dient op te stellen tussen de verschillende entiteiten. Wij kunnen een template met jou delen. Jouw eigen accountant kan jou het beste adviseren over hoe je dit kunt doen. Over het algemeen dient het een rentedragende lening te zijn die je op elk moment aan jezelf kan terugbetalen. Revolut zal soms naar deze overeenkomst vragen alvorens het geld vrij te geven. Op het moment van overmaken van geld van Revolut naar de rekening van de solicitor kan er eveneens gevraagd worden om de aard van deze transactie te verklaren alvorens het geld vrijgegeven wordt.

Er wordt voor de eigendomsoverdracht (completion) niet, net zoals in Nederland, een datum geprikt. Deze datum ontstaat organisch. Zodra de meeste documentatie bij de solicitor binnen is, bijvoorbeeld als op maandag alles klaar staat, wordt afgesproken te mikken op een completion die vrijdag. Dit kan echter dan ook nog een paar dagen uitgesteld worden als het de solicitor op vrijdag toch niet lukt.

Bij completion zorgen wij ervoor dat de sleutel in bezit komt van onze contactpersonen in de UK.

Hoera! Je bent eigenaar van je (eerste) pand in de UK!

Na de completion ontvang je van ons de factuur voor de aankoopprovisie wanneer het pand vanuit ons aanbod is aangekocht.

Copyright © 2024 Securin. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid, of opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar worden gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Securin.

‍