FASE 4 - Post Completion Inregelacties

In fase 4, na de aankoop, richten we ons op post-completion inregelacties om ervoor te zorgen dat jouw nieuwe vastgoedbezitting goed wordt beheerd. We beginnen met het regelen van een opstalverzekering, waarbij we verschillende opties onderzoeken en de beste keuze maken op basis van voorwaarden en prijs. Vervolgens behandelen we nutsvoorzieningen, waarbij we adviseren over aanmelding bij nutsbedrijven in geval van langdurige leegstand. Ten slotte bespreken we de council tax en hoe deze belasting wordt afgehandeld voor verhuurde en onverhuurde panden, inclusief mogelijke kortingen en aanvraagprocedures. Deze stappen zijn essentieel om ervoor te zorgen dat jouw vastgoedbezitting effectief wordt beheerd en voldoet aan alle wettelijke vereisten.

Stap 6. Regelen van opstalverzekering

Dit is vrij straight forward. Er zijn een paar opties.

• Voor standaardhuizen: wij bezoeken de websites Simply Business en HomeProtect en zorgen voor 2-3 verschillende offertes. Met een kort akkoord van jou kiezen we degene die we het beste vinden (vaak degene met de beste voorwaarden tegen de beste prijs).
• Bij sommige appartementen is er sprake van een leasehold. De freeholder (degene die de grond, de buitenmuren en het dak bezit) heeft dan de opstalverzekering. Er hoeft dan geen eigen opstalverzekering meer afgesloten te worden.
• In geval van complexere objecten zoals appartementenblokken of mixed-use panden (zoals woonwinkelpanden) werken we vaak samen met verzekeraar Risk Kitchen, die op maat een aanbod doen.
• Zodra je meerdere panden in bezit hebt, is het mogelijk een op maat portfolioverzekering af te sluiten. Hier kunnen dan eenvoudig nieuwe panden aan toegevoegd worden.

Pas als het object op jouw naam staat kan de opstalverzekering door ons geregeld worden. Het kan dan ook 12-24 uur duren voor deze verzekering lopend is. Opstalverzekering is voor rekening van jou als huiseigenaar. De kosten van de opstalverzekering ligt in orde grootte 0,2-0,5% van de waarde van het object per jaar, maar kan erg variëren. Wij schieten deze kosten voor en factureren vervolgens door direct aan jou. Inboedelverzekering daarentegen is voor rekening van de huurder.

Stap 7. Nutsvoorzieningen

In verhuurde huizen en appartementen betaalt de huurder alle nutsvoorzieningen zelf. Indien tijdelijk onverhuurd is de eigenaar zelf betalingsplichtig. Bij kortdurende leegstand is het niet de moeite om het aan te melden bij de nutsbedrijven, maar als de leegstand onverhoopt langer dan een maand is, dient het object tijdelijk aangemeld te worden voor nutsvoorzieningen. Wij regelen dit indien nodig.

Stap 8. Council Tax

In verhuurde huizen en appartementen betaalt de huurder de gemeentebelasting (council tax) zelf. Indien tijdelijk onverhuurd ben jij als huiseigenaar verantwoordelijk voor het betalen van deze belasting. Afhankelijk van de regio en de reden van leegstand kan er mogelijk korting op de council tax aangevraagd worden, bijvoorbeeld bij renovatie van het pand. Omdat de gemeente er soms lang over doet om een korting toe te kennen, adviseren wij om council tax facturen direct te voldoen. Wij kunnen met terugwerkende kracht de korting aan proberen te vragen.

De hoogte van de council tax is hier terug te vinden. Wij kunnen je als huiseigenaar aanmelden bij de gemeente, maar deze zijn soms slecht bereikbaar en langzaam. Ook kan de gemeente zelf een brief sturen die via het geregistreerde bedrijfsadres bij ons terecht komt. Soms zit er vertraging in het ontvangen van deze brief, waardoor een tijdelijke betalingsachterstand ontstaat. De brieven hebben vaak een strenge/dwingende toon, waar je van kan schrikken. Je kan dit gelukkig met een korreltje zout nemen. Elke van dit soort ‘achterstanden’ is door ons simpel op te lossen en levert geen problemen op in het vervolg.

Selective License

Een selective license is een verhuurvergunning die door de lokale overheden in aangewezen regio’s verplicht wordt gesteld. Een selective license werkt in het belang van huurder en landlord. De selective licence zorgt er bijvoorbeeld voor dat er toezicht is op de buurt en dus ook de netheid, veiligheid en maatschappelijke omstandigheden. Het doel van deze vergunning is het signaleren en aanpakken van kwesties als asociaal gedrag, slechte huisvestingsomstandigheden en managementproblemen.

Wanneer je panden bezit in de UK om te verhuren, dien je per object te onderzoeken of een selective license nodig is. Vereisten, voorschriften, kosten en lengte voor de vergunning kunnen per locatie verschillen. Over het algemeen wordt een selective license voor 3 tot 5 jaar uitgegeven en zijn de kosten rond de GBP 100-150 per jaar.

Rent Guarantee Insurance voor Buy-to-let

Uiteraard probeer je in samenspraak met de letting agent een geschikte huurder te screenen en selecteren. Echter, als eigenaar van een pand loop je altijd risico dat er een huurachterstand ontstaat, er juridische stappen genomen moeten worden en dat hier veel tijd en kosten mee gemoeid zijn.

Als verhuurder kan je ervoor kiezen om aanvullend een Rent Guarantee Insurance af te sluiten (ook wel huurgarantieverzekering genoemd). Hiermee is de verhuurder beschermd tegen het risico van wanbetaling door huurders en bijkomende kosten of verlies van inkomsten. Denk bijvoorbeeld aan:

• Gemiste huurinkomsten
• Juridische bijstand
• Hulp bij het ontruimen
• Schadevergoeding (bij schade aan eigendom)

Deze verzekering kan een waardevolle aanvulling zijn, wanbetaling van huur met alle gevolgen van dien is zeer vervelend en drukt het rendement enorm. Structurele extra verzekeringskosten hebben echter ook impact op het rendement. Daarom dient iedere investeerder voor zichzelf te bepalen of het risico van wanbetaling aanvaardbaar is.

Copyright © 2024 Securin. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid, of opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar worden gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Securin.

‍