Labour aan de macht, welke impact heeft dit voor vastgoedinvesteerders?

Je hoefde deze week maar even met je ogen te knipperen en je had het gemist, na een grote verkiezingswinst van Labour op de Conservatieven op donderdag 4 juli had het Verenigd Koninkrijk op vrijdag 5 juli meteen nieuwe premier, Keir Starmer.

Een verademing met het Nederlandse systeem als je bedenkt dat ons nieuwe kabinet 229 dagen formeren nodig had om geïnstalleerd te worden (16% van de vierjarentermijn is dus al verstreken).

Bron foto: mirror.co.uk

Een opmerkelijk verkiezingsresultaat vergeleken met de algehele trend in Europa die in veel landen een recent een rechtser verkiezingsresultaat opleverden, denk aan onder andere recente uitslagen in Nederland en Duitsland.

Bij een nadere blik blijkt het trouwens wel mee te vallen qua ander stemgedrag en heeft ook de anti-immigratiepartij Reform UK veel gewonnen. Het Britse districtensysteem zorgt er echter voor dat alleen degene die in een district de meeste stemmen krijgt, de zetel in het parlement wint. Labour kreeg in 2019 32% van alle stemmen en nu 34%, dus niet een enorm verschil, maar wel genoeg om in het parlement een absolute meerderheid te halen omdat ze in 412 districten de grootste werden. Reform UK haalt maar liefst 14% van de stemmen en krijgt desondanks maar 5 zetels van de 650 omdat ze dus in weinig districten de absolute winnaar waren.

Met de bijna communistische standpunten en ideeën die de laatste jaren in de Nederlandse politiek rondgaan op het gebied van de volkshuisvesting, zoals het GroenLinks plan om de vrije huursector geheel af te schaffen en de recent aangenomen wet Middenhuur, is het nu de vraag hoe de verkiezingsuitslag in de UK impact heeft op nieuwe wetgeving en plannen op de huur- en woningmarkt.

Het goede nieuws is dat het allemaal mee lijkt te gaan vallen. Allereerst, Labour is helemaal niet zo links. Keir Starmer is een centrist en gelooft in een mix van socialisme en kapitalisme, hij zegt zowel voor arbeiders als voor ondernemers op te komen. Hieronder een rijtje van veranderingen die we op basis van het verkiezingsprogramma kunnen verwachten.

Verandering 1 - Section 21

Vrijwel gegarandeerd gaat er op heel korte termijn een streep door een deel van de Property Act uit 1925. Dit is een van de verkiezingsbeloften, net als bijvoorbeeld het afschaffen van de controversionele uitzettingsvluchten van immigranten naar Rwanda, dat direct vrijdag is getorpedeerd. Dit laat ook zien dat het Labour niet zal ontbreken aan daadkracht.

Het afschaffen van Section 21 hangt al heel lang in de lucht en ook de vorige regering was hier al mee bezig, maar leek vertragende tactieken toe te passen om daadwerkelijke invoering naar achter te schuiven. Section 21 is een onderdeel van de wet die landlords nu nog de mogelijkheid biedt om zonder opgaaf van redenen een huurder uit te zetten. In het Engels heten dit ‘no fault evictions.’ Vanuit het perspectief van de huurder zorgt Section 21 voor weinig woonzekerheid, want als je een verkeerde landlord treft sta je twee maanden later op straat. Vanuit het perspectief van de landlord kan je makkelijk van slechte huurders af, en ben je heel flexibel als je bijvoorbeeld wilt uitponden.

Onze mening is dat het afschaffen van no-fault evictions weliswaar op korte termijn landlords minder flexibiliteit geeft, maar op middellange termijn ervoor juist zorgt dat meer stabiliteit op de huurmarkt ontstaat doordat huurders zich minder opgejaagd voelen en ‘rogue landlords’ geen plek meer hebben in de markt, wat de algehele kwaliteit en de reputatie van landlords ten goede komt.

Nota bene: er blijven voor landlords voldoende juridische handvatten om huurcontracten te beëindigen wanneer huurders zich niet aan de afspraken houden. Zie dit artikel op de kennisbank. Ook zijn huurcontracten in de UK standaard bepaalde tijd (6 maanden of 12 maanden) wat extra flexibiliteit geeft.

Huisverbeteringen

Voor iedereen die al met ons mee is geweest op investeringsreis naar Wales of Noord-Engeland en zich verbaasd heeft over de verschillen in bouwkwaliteit en wooncomfort aan de onderkant van de woningmarkt; die verschillen worden hopelijk kleiner. Labour wil verbeteringen doorvoeren aan de woningkwaliteit en hier ook met subsidies geld voor beschikbaar stellen. Afwezigheid van zaken die wij in Nederland als vanzelfsprekend vinden zoals ventilatieroosters, regelbare temperatuur per kamer en goede isolatie, moet worden aangepakt om de woonkwaliteit te verbeteren. Wij kunnen dit alleen maar toejuichen, omdat het beschamend is te denken dat mensen nog zouden moeten wonen in huizen zonder die voorzieningen, met onder andere vocht- en schimmelproblemen tot gevolg.

Een recente wet voor sociale woningbouw, Awaab’s Law, wordt naar grote waarschijnlijk ook ingevoerd voor de particuliere huursector. Deze wet verplicht landlords om serieus om te gaan met klachten van huurders. Belangrijk om hierbij aan te geven is dat deze wet is genoemd naar een tweejarig jongetje dat overleed aan de gevolgen van langdurige schimmel in zijn huurwoning. Dit betrof een corporatiewoning, waardoor de nationale verontwaardiging extra groot was.

Meer huizen bouwen

Het huizentekort in de UK is 4.3 miljoen, Labour wil 1.5 miljoen huizen bouwen in de komende regeerperiode van 5 jaar, dus 300.000 huizen per jaar. Dit is vergelijkbaar met de Nederlandse doelstelling van 100.000 per jaar, ook in de zin dat dit al jaren niet gehaald wordt door een groot aantal met elkaar samenhangende factoren, waaronder personeelstekort in de bouw en te lange vergunningstrajecten.

Het goede nieuws voor ontwikkelaars is dat er meer planning officers bijkomen om de trajecten te versnellen. Het slechte nieuws is dat men dit wil bekostigen door de overdrachtsbelasting (stamp duty) te verhogen voor buitenlanders, onduidelijk is nog met welk percentage.

Energielabels verhogen

In het verlengde van de plannen voor huisverbeteringen, ligt ook het verbeteren van de energieprestaties van huizen. Dit is door de vorige regering in de ijskast gezet, maar Labour wil er serieus werk van maken via het Warm Homes programma. Hiermee is het plan ruim 6 miljard te investeren in energieverbetering om de cost of living te verbeteren door de energierekening te verlagen en tegelijkertijd ook het milieu. Hopelijk krijgen naast particuliere woningbezitters ook landlords de mogelijkheid om gebruik te maken van de geplande subsidies.