Bijgewerkt op: 12 januari 2025
De verkoop van onze flip* ging letterlijk de dag voor de overdracht niet door! Hoe kan dit? (*flipping is een huis kopen met als doel het te renoveren en weer te verkopen met winst)
Waar je in Nederland na de 72 uur bedenktijd (voor particulieren) niet meer onder de koop uit kan, kan je in delen van de UK (Engeland en Wales) tot de dag van uitwisseling van het koopcontract, ook wel exchange of contracts genaamd, nog onder de koop uit.
Hoe kan dit?
Uit welke stappen bestaat het aankoopproces?
Na mondelinge/schriftelijke toezegging (commitment) dat je een object wilt aanschaffen, begint de solicitor met het verzamelen van het papierwerk. Deze commitment is nog niet, zoals in Nederland, bindend.
Onderdeel van dit papierwerk is opvragen van jouw persoonlijke documenten en uitvoeren van de stappen die horen bij de KYC (know your customer) en AML (anti money laundering) wetgeving:
Documenten die je hierbij nodig hebt zijn:
- Paspoort(en) van de directeurs en aandeelhouders
- Oprichtingsdocumenten van je Limited Company (Ltd)
- Proof of funds: 6 maanden bankafschriften waaruit blijkt wat de origine van het geld is. Mogelijk vraagt de solicitor om aanvullende uitleg of documenten als de origine niet direct geheel duidelijk is. Soms dienen deze documenten ook in het Engels te worden aangeleverd, wat betekent dat ze officieel vertaald moeten worden door een erkende vertaler. Vertalingen via Google Translate of andere gratis tools worden niet geaccepteerd.
De solicitor kan tevens vragen om gelegaliseerde kopieën van je paspoort en adresgegevens.
Dit kan je doen bij een Nederlandse gemeente of notaris. Praktisch gezien betekent dit dat je naar het notariskantoor toe moet met je paspoort en een brief met hierop je adres (bijvoorbeeld brief van energiebedrijf of origineel bankafschrift). De notaris maakt een kopie en zet op deze kopie de volgende tekst + handtekening + stempel notaris:
“I have met the individual in person to whom this document relates and hereby certify that this document is a true copy of the original and that the photograph appearing on the document is a true likeness of the individual to whom this document relates.”
Searches
Vervolgens gaat de solicitor de searches doen. Dit zijn onderzoeken naar heel veel verschillende zaken zoals risico op verzakking, kadastrale grenzen, risico op overstroming, etc. Zie: Zoopla.
Deze searches kosten circa £250 en deze kosten zijn voor jouw rekening. Deze searches kunnen dagen, weken of maanden duren. Hierbij is het soms onduidelijk hoe lang dit proces precies duurt. Soms kan je ervoor kiezen, in verband met snelheid, om deze searches af te kopen middels een no search indemnity. Eigenlijk betekent dit dat je een verzekering afsluit (voor £50-150) voor het geval er een negatieve bevinding uit de searches komt. In geval van aankoop van nieuwbouw verloopt dit proces over het algemeen vlot.
Zodra de searches rond zijn en zonder negatieve uitkomsten zijn, kan de aankoop doorgaan. Mocht er een negatieve bevinding uit de searches komen, dan is dat pech en niet te voorzien. Soms is er een eenvoudige oplossing voor, bijvoorbeeld een verklarend document, een verdiepend onderzoek of een contractuele afspraak met de verkoper.
Soms komt er iets uit de searches waardoor het af te raden is door te gaan met de aanschaf. Helaas is er dan geen refund van de kosten die je gemaakt hebt. Dit betekent dus dat je een paar honderd pond en tijd verliest, de aankoop niet hoeft door te zetten (omdat je daartoe vaak contractueel nog niet verplicht bent), maar daarmee waarschijnlijk groter leed is vermeden.
Als de searches geen problemen aan het licht brengen, kan de aankoop doorgaan.
Eigendomsoverdracht
De eigendomsoverdracht vindt plaats in twee fasen. Fase 1 is de exchange of contracts. Dit betekent dat de solicitors van aan- en verkopende partij contracten laten ondertekenen en uitwisselen. Meestal wordt bij de exchange 10% aanbetaald, maar dit percentage kan afwijkend zijn per aankoop. Pas vanaf dit moment is de aankoop bindend. Tot die tijd kunnen beide partijen vrijwel kostenloos onder de koop uit. Alleen de solicitor kosten die je tot dan tot hebt betaald ben je kwijt. Circa 25% van de ver-/aankoopprocessen gaat net voor de exchange of contracts niet door. Dit noemen ze ‘falling out of bed.’ Een praktijk die helaas voorkomt in de UK is gazumping, net voor de exchange of contracts accepteert de verkoper een hoger bod! De tegenhanger, gazundering is net zo vervelend: net voor de exchange of contracts verlaagt de koper zijn bod. Helaas zijn beide onethische praktijken niet verboden in Wales en England.
Soms zijn exchange en completion op hetzelfde moment, maar regelmatig is de completion pas dagen tot zelfs enkele weken na de exchange.
Completion is het moment van betalen van de aankoopprijs + overdrachtsbelasting (stamp duty land tax (SDLT) of land transaction tax (LTT)) aan de solicitor en vervolgens de sleuteloverdracht.
Voor dat er exchange of contracts of completion plaats kan vinden dien je (een deel) van de aankoopprijs naar de rekening van de solicitor over te maken.
Er wordt voor de eigendomsoverdracht (completion) niet, net zoals in Nederland, een datum geprikt. Deze datum ontstaat organisch. Zodra de meeste documentatie bij de solicitor binnen is, bijvoorbeeld als op maandag alles klaar staat, wordt afgesproken te mikken op een completion die vrijdag. Dit kan echter dan ook nog een paar dagen uitgesteld worden als het de solicitor op vrijdag toch niet lukt.
Bij completion komt de sleutel in jouw bezit.
Hoera! Je bent eigenaar van je (eerste) pand in de UK!
Voor meer vastgoedtermen, lees hier het blog Vastgoedtermen Deel 1 en Deel 2.
SUCCESVOL INVESTEREN IN BRITS VASTGOED
Benieuwd of investeren in Engels vastgoed bij jouw strategie past? Wil jij weten welke stappen je kan zetten om te starten met investeren in vastgoed in Engeland of Wales? Vind het antwoord op de meest gestelde vragen in het gratis e-book.
