< Alle onderwerpen

FASE 2 – Oriëntatie op Eerste Project

In fase 2 gaan we dieper in op het kiezen van het juiste project, gebaseerd op de strategie die het beste bij jou past. We bekijken verschillende types vastgoedobjecten, variërend van de buy-to-let strategie tot meer gespecialiseerde investeringen zoals buy-to-serviced accommodation en house of multiple occupation (HMO). Ook bekijken we de mogelijkheden van investeren in nieuwbouwprojecten, met bijbehorende overwegingen en voordelen. Daarnaast bespreken we het belang van een bouwkundige keuring bij het selecteren van een object en kijken we naar de kosten die komen kijken bij de aankoop van vastgoed in het Verenigd Koninkrijk, inclusief overdrachtsbelasting en notariskosten. 

Stap 3. Kiezen van je (eerste) project op basis van je strategie

Er zijn een aantal veelvoorkomende type objecten:

Buy-to-let: buy-to-let betekent letterlijk kopen om te verhuren. Dit is de meest standaard strategie, en tegelijk ook degene met het minste risico. Je kan in de UK al een 90 m2 rijtjeshuis (terraced house) kopen vanaf £40.000-50.000. Huizen zoals deze verhuur je tegen zo’n £350-400 per maand, wat uitkomt op een bruto aanvangsrendement van 9-10%. Verder kan je een blok kopen met meerdere appartementen tegelijk, bijvoorbeeld een complex met 4 appartementen voor zo’n £160.000-250.000. Groot voordeel van deze goedkope woningen is dat je makkelijk risico kan spreiden en juist deze woningen meer in trek zijn als de economie daalt. Immers, mensen kunnen dan alleen nog maar relatief lage huren betalen.

Als huiseigenaar betaal je alleen de opstalverzekering, de huurder betaalt alle lopende kosten zoals gemeentebelasting en GWL. Bij leegstand ben je hier als eigenaar wel tijdelijk verantwoordelijk voor, dus dat is een extra incentive om de leegstand tot een minimum te beperken.

Buy-to-serviced accommodation (buy-to-SA): Dit houdt in dat je een huis koopt met als doel de korte termijn verhuur aan toeristen of werknemers (bijvoorbeeld bouwvakkers). Dit geeft hogere rendementen, maar ook een hoger risico. Ook moet de locatie en het type woning geschikt zijn voor dit type verhuur. Over het algemeen is het afwerkingsniveau van een buy-to-SA hoger dan die van een reguliere buy-to-let.

House of multiple occupation (HMO): Dit is een soort kamerverhuur/studentenhuisvesting, ware het niet dat in de UK vaak ook young professionals in een HMO wonen. Een HMO kent een hoger rendement dan reguliere verhuur, maar heeft ook een hoger risico en hoger verloop van huurders. Daarnaast ben jij als verhuurder bij een HMO verantwoordelijk voor het betalen van verbruikskosten (gas, water, elektra, internet), gemeentebelasting en is de vergoeding voor beheer vaak hoger, aangezien het arbeidsintensiever is voor beheerders.

Nieuwbouw: Ook investeren in nieuwbouw kan interessant zijn in het kader van diversificatie.

  • In tegenstelling tot Nederland betaal je slechts 10-25% bij tekenen van het koopcontract. De overige 75-90% betaal je pas bij oplevering. Hiermee zijn financieringskosten tijdens de bouw voor de projectontwikkelaar. Ook heb je hiermee veel tijd om het geld bij elkaar te krijgen.
  • Rendementen op de verhuur van 4-8+% afhankelijk van de locatie. In vergelijking, in Nederland is 4% al veel voor nieuwbouw.
  • Als jij een van de eersten bent die koopt in een project, kan je tegen een lagere prijs kopen. Hoe meer het project vordert, hoe duurder de appartementen worden. Tegen de tijd dat het appartement opgeleverd wordt, is het hierdoor meestal meteen zo’n 10% meer waard. Naast de waardestijging op de langere termijn.
  • Veel nieuwbouw appartementencomplexen in stadscentra zijn heel luxe uitgevoerd. Met een eigen conciërge, gym, bioscoopzaal en dakterras voor alle bewoners, soms zelfs een zwembad.
  • Appartementen worden volledig afgewerkt, dus met keuken, sanitair, wand- en vloerafwerking. Ter vergelijking: Nederlandse nieuwbouw is een kale betonnen bak waar je minimaal nog 10-20k aan moet spenderen om het überhaupt bewoonbaar te maken.
  • Alles is spiksplinternieuw en komt met garanties, dus de eerste jaren geen onderhoudskosten.
  • Geen zelfbewoningsplicht of opkoopbescherming, dit kennen ze in de UK niet.
  • Je betaalt wel gewoon overdrachtsbelasting in tegenstelling tot Nederland.

Stap 4. Bouwkundige keuring

Zodra je een object gekozen hebt, dien je te overwegen of je een bouwkundige keuring (building survey) laat doen. Afhankelijk van het project kan dit verstandig zijn om dit te doen. Kosten hiervan zijn voor rekening van de koper en niet restitueerbaar. Een bouwkundige keuring (ook wel home buyers survey of RICS level 2 survey) kost circa £700-1500. Wij kunnen deze survey voor je regelen.

Het energielabel van het object kan je checken via: https://find-energy-certificate.service.gov.uk/find-a-certificate/search-by-postcode?lang=en&property_type=domestic

Tevens kan je op deze website terugvinden wat de oppervlakte is van de woning. In de UK wordt namelijk voornamelijk gesproken over een x-bed woning (aantal slaapkamers) en niet over een woning van x vierkante meters.

Mocht je eens online woningen willen bekijken: www.rightmove.co.uk en www.zoopla.co.uk zijn vergelijkbaar met de Nederlandse website Funda.

Wat zijn de kosten koper bij aankoop?

  • Overdrachtsbelasting: dit wordt stamp duty land tax (SDLT; Engeland) of land transaction tax (LTT; Wales) genoemd. Dit is een variabel percentage afhankelijk van onder ander type aanschaf, aantal panden tegelijkertijd, prijs, omstandigheden van de koper. De notaris (solicitor) berekent hoeveel overdrachtsbelasting je dient te betalen.

Er zijn 2 calculators online waarmee je deze SDLD of LTT kan narekenen: https://www.tax.service.gov.uk/calculate-stamp-duty-land-tax/#/intro

https://www.gov.wales/land-transaction-tax-calculator

  • Solicitor kosten: circa £1000 per object (inclusief searches, zie onder).

Niets uit deze uitgave mag verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie, microfilm, geluidsband, op elektronische wijze of welke andere wijze dan ook evenmin in een retrieval systeem worden opgeslagen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Securin B.V. Deze handleiding is voor uw eigen gebruik op uw pc, laptop, tablet, smartphone, e-reader dan wel uitgeprinte versie.

©2023 Securin B.V., Hilversum, versie 3, d.d. 1 september 2023

Disclaimer

Resultaten uit het verleden bieden geen enkele garantie op dezelfde of soortgelijke resultaten voor nu en/of in de toekomst. Aan door Securin B.V. genoemde resultaten van investeringsobjecten kunnen uitdrukkelijk geen rechten worden ontleend. Securin B.V. is niet verantwoordelijk voor de uiteindelijke resultaten van de door cliënten verkregen investeringsobjecten.

Securin B.V. heeft zich ten doel gesteld voor zo betrouwbaar mogelijke informatie te zorgen in deze handleiding. Niettemin is Securin B.V. niet aansprakelijk voor onjuistheden die eventueel in deze uitgave voorkomen.                                                               

Is de informatie in dit artikel nuttig?
0 van de 5 sterren
5 Sterren 0%
4 Sterren 0%
3 Sterren 0%
2 Sterren 0%
1 Sterren 0%
5
Deel uw feedback
Hoe kunnen we dit artikel verbeteren?
Inhoudsopgave