Vastgoed financiering in Engeland (de UK)

Geüpdate op: 10 februari 2025

Ontdek de Wereld van Vastgoed in Engeland

Als overweegt te investeren in de Britse of Engelse vastgoedmarkt, staan je vele mogelijkheden te wachten. Of het nu gaat om residentieel of commercieel vastgoed vastgoed, de opties zijn legio. Idealiter maak je bij het investeren in vastgoed naast eigen geld uiteindelijk ook gebruik van extern kapitaal om zo het rendement op eigen vermogen middels het hefboom effect te optimaliseren. Vele vastgoedbeleggers of vastgoed professionals hebben door gebruik te maken van externe vastgoed financieringen op deze manier een grotere portefeuille gecreëerd dan ze zouden kunnen zonder leningen. Zie ook deze blog.

Vastgoed Financieren: De Basis

De basis van financieren van vastgoed is dat je gebruik maakt van een passende lening van een geldverstrekker naast eigen vermogen. De geldverstrekker verlangt hierbij meestal een bepaalde zekerheid in de vorm van een eerste recht van hypotheek op het vastgoed. Het voordeel voor jou als investeerder, is dat je niet het gehele object financiert met je eigen kapitaal. De verhouding tussen de waarde van het beleggingspand en de hypotheek of lening wordt loan-to-value genoemd. Een loan-to-value van bijvoorbeeld 75% betekent dat je 75% van de waarde van het vastgoed hebt gefinancierd middels een lening. Meestal houdt dit ook in dat er sprake is van 25% eigen vermogen, tenzij je het vastgoed onder de marktwaarde hebt kunnen aankopen.

De rol van de taxateur en de notaris

De leensom haalbaar is voornamelijk afhankelijk van de waarde van het pand, welke wordt bepaald door middel van taxatie. Een bijzonder feit is dat er in de UK niet wordt gesproken over waarde in verhuurde staat of waarde vrij van huur. Je krijgt van de taxateur uiteindelijk 1 waarde: de marktwaarde. De taxateur van het pand wordt door de bank aangewezen. De notaris is degene die helpt bij het hypotheek proces en het vestigen van het hypotheekrecht. In de UK wordt dit de 'charge' genoemd. First charge is daarbij vergelijkbaar met eerste hypotheekrecht op vastgoed.

Het hefboomeffect bij de vastgoedfinanciering

Het vinden van een passende vastgoedfinanciering of een geschikte lening is cruciaal als je uiteindelijk het rendement op eigen vermogen wilt verhogen door gebruik te maken van het hefboomeffect. Het hefboomeffect houdt in dat je de reikwijdte van je eigen vermogen vergroot door gebruik te maken van een financiering. In plaats van 1 woning kopen voor £100.000 koop je bijvoorbeeld 3 woningen door van de bank £200.000 bij te lenen in de vorm van een vastgoedfinanciering. In dit voorbeeld zou je een loan-to-value hebben van 66%, namelijk 33% eigen vermogen en 66% externe financiering.

Vastgoed financiering Nodig: Eerste Stappen

Werken met een broker

Heb je vastgoedfinanciering of een passende lening nodig? Neem dan contact op met een intermediair, ook wel een broker genoemd. Deze broker werkt over het algemeen bij een gespecialiseerd kantoor voor vastgoedfinanciering. Start met het bepalen van een leensom die voor jou haalbaar is en de gewenste maximale looptijd. Maak hierbij je eigen berekening. Uitgangspunt hierbij is de waarde van het vastgoed voor de verhuur of bijvoorbeeld de uiteindelijke waarde van de nieuwbouw als het is gerealiseerd.

Woningen samenvoegen onder 1 hypotheek

Over het algemeen kan je woningen met een te lage waarde niet afzonderlijk financieren met een hypotheek. De meeste banken verlangen een minimale hypotheek van £100.000. Stel nou dat je meerdere woningen hebt van £45.000, dan zou je die samen kunnen financieren op 1 hypotheek.

Overweeg de Financieringsopties

Hypotheken en looptijden

Indien je financiering zoekt voor een lange periode maak je meestal gebruik van een hypotheek van een instantie als een bank. Hierbij is de looptijd typisch 1-10 jaar en kan je bepalen of wel of niet je een aflossingsvrije hypotheek wilt. Indien je financiering zoekt voor een korte periode, bijvoorbeeld een looptijd korter dan 1 jaar wordt deze lening een overbrugging genoemd. Dit is een vorm van financiering die veel gebruikt wordt bij nieuwbouw of transformatie van een object. In sommige gevallen zijn het investeerders die een bepaald bedrag uitlenen als overbrugging. De broker zet jouw wensen op een rij en gaat dan op zoek naar potentiële financieringen of leningen. Daarnaast zal deze intermediair je informeren over de benodigde documenten voor de financieringsaanvraag voor jouw vastgoed voor de verhuur.

Het proces van vastgoedfinanciering

Het proces van vastgoedfinanciering omvat het verkrijgen van een voorlopige offerte en later een definitieve offerte. Het proces duurt in de UK vrij lang en is niet heel transparant. Het kan zo minimaal 6 maanden duren, soms langer. De notaris geeft aan welke documenten je moet aanleveren naast de taxatierapporten en plannen voor eventuele verbouwingen of transformaties. Zorg dat jouw dossier compleet is.

Waarom kopen wij in eerste instantie cash?

Het vastgoed dat wij aankopen kopen we meestal cash aan, vanwege de snelheid van cash en de korting die je dan kan bedingen. Op een later tijdstip zorgen wij dan voor een herfinanciering van het vastgoed. Door middel van herfinancieren maken we dan vermogen vrij, wat we weer kunnen gebruiken voor de aankoop van nieuw vastgoed.

Jouw vastgoedportefeuille uitbreiden

Mogelijkheid voor herfinancieren

Bij het uitbreiden van jouw vastgoedportefeuille is het belangrijk om zowel de korte- als de lange termijn financieringsmogelijkheden in overweging te nemen. Je kunt het beste met een specialist, zoals een broker bespreken, wat voor jou de opties zijn om middels een vastgoedfinanciering vermogen vrij te maken om je vastgoed portfolio uit te breiden. Misschien is je loan-to-value inmiddels dusdanig laag, dat je middels een herfinanciering geld vrij kunt maken voor een nieuwe aankoop en zo je portfolio kan uitbreiden.

Hypotheken en andere financieringsvormen

Naast de traditionele hypotheek zijn er andere financieringsvormen zoals brugfinancieringen of bedrijfsfinanciering. Deze kunnen nuttig zijn voor het snel financieren van een aankoop of verbouw of voor overname van een bedrijf.

Zakelijk vastgoed en commercieel vastgoed: unieke uitdagingen

Zakelijk vastgoed en commercieel vastgoed hebben hun eigen unieke uitdagingen. Er gelden bijvoorbeeld vaak andere financieringsregels en andere methoden om de marktwaarde van het pand te bepalen. Hierbij kan een intermediair jou waardevolle inzichten geven en begeleiding bieden om de meest geschikte financieringsstructuur en looptijd van de lening te vinden.

Nieuwbouw en projectontwikkeling

Nieuwbouw of projectontwikkeling vereist een ander soort financiering. Hierbij speelt de markt en de uiteindelijke waarde (gross development value) een cruciale rol, en is het essentieel om de juiste financiering te vinden die aansluit bij de looptijd en het risicoprofiel van het project. Het is hierbij ook heel fijn als je bij het starten direct de eerste termijn krijgt, zodat je zo min mogelijk voor hoeft te financieren.

Conclusie

Een goed begin is het halve werk in de wereld van de vastgoed financiering. Beginnen met beleggen en gebruik maken van een vastgoedfinanciering kan spannend zijn voor jou als investeerder, maar met de juiste kennis en voorbereiding lukt het bijna altijd. Het is ook een flinke onderneming om het hypotheekproces af te ronden. Geduld is hierbij essentieel. Onthoud dat elke investering, en dus ook elke vastgoedfinanciering uniek is. Dit vereist dat je goed geïnformeerd en voorbereid te werk gaat en je laat begeleiden door experts.