Investeren in oude woningen in Engeland: ga je voor korte- of langetermijnrendement?

Stel: je hebt €80.000 (£68.000) beschikbaar en wilt starten met investeren in vastgoed:

Voor beginnende vastgoedinvesteerders is het verleidelijk: in kleine dorpen in het noordoosten van Engeland (plaatsen rond Middlesbrough, County Durham of Sunderland) zie je huizen te koop voor £45.000 tot £60.000.

Waarom zou je £170.000 betalen voor een modern nieuwbouwappartement in Leeds, als je voor £50.000 een volledig huis kunt kopen in een dorp in Noordoost-Engeland?

Het korte antwoord: de cashflow vanuit huur van dat oude huis is op papier aantrekkelijk de eerste jaren door een hoog bruto aanvangsrendement. Echter, het totale plaatje ziet er na 15 jaar vaak heel anders uit door ondere andere hogere onderhoudskosten, grotere kans op leegstand en lagere waardestijging.

twee voorbeeldberekeningen over een periode van 15 jaar

Voorbeeld 1: oud rijtjeshuis in dorp (100% eigen vermogen)

• Aankoopprijs: £50.000 (volledig uit eigen vermogen)
• Bruto huur jaar 1: 10% = £5.000
• Huurindexatie: 3,9% per jaar (gemiddelde in de UK tussen 1989 en 2025; tradingeconomics.com)
• Waardestijging: 2,4% per jaar (op basis van data terraced house Shildon 1995-2025; home.co.uk)
• Onderhoudskosten: gemiddeld £1.500/jaar
• Leegstand/verlies: £1.000/jaar
• Beheer: £500/jaar
• Incidentele kosten (bv. dak, leidingen, kozijnen): £5.000

Netto huur: gemiddeld ~£3.292 per jaar over 15 jaar*

* De gemiddelde netto huur is hoger dan de netto aanvangshuur door jaarlijkse groei van gemiddeld 3,9% (huurindexatie). Dat gemiddelde is gebaseerd op een jaarlijkse stijging van de huur, terwijl kosten grotendeels vast blijven.

Resultaat na 15 jaar:

• Totale netto huurinkomsten (na onderhoud + leegstand + beheer + incidentele kosten): ~£49.377
• Waardestijging woning: ~£21.362
• Totale winst: ~£70.699
• Rendement op eigen vermogen: 141%

Houd hier rekening mee: naast structureel hogere onderhoudskosten brengt een oud object ook het risico mee van onverwacht hoge uitgaven — denk aan dakrenovaties, verouderde leidingen of kozijnen. Daarnaast is de kans op leegstand groter bij huurders uit lagere inkomensgroepen. Dit kost niet alleen geld, maar ook tijd en mentale energie. Juist omdat vastgoed pas écht rendeert over 10 tot 15 jaar, kunnen tegenvallers in de beginfase funest zijn voor je motivatie. Opgeven betekent dan: een investering die z’n potentieel nooit waarmaakt. Zie ook: Wat onderscheidt winnaars van verliezers bij het investeren in vastgoed?

Voorbeeld 2: nieuwbouwappartement in Leeds (35% eigen vermogen)

• Aankoopprijs: £170.000
• Eigen inbreng: £59.500 (35%), hypotheek van £110.500 tegen 6% rente
• Bruto huur jaar 1: 7% = £11.900

• Huurindexatie: 3,9% per jaar (gemiddelde in de UK tussen 1989 en 2025; tradingeconomics.com)
• Waardestijging: 4,2% per jaar (op basis van data flat Leeds 1995-2025; home.co.uk)
• Rente: £6.630 per jaar
• Onderhoudskosten: gemiddeld £500/jaar (10 jaar garantie na oplevering)
• Leegstand/verlies: £500/jaar
• Beheer: £1.190/jaar

Netto huur: gemiddeld ~£6.947 per jaar over 15 jaar*

* De gemiddelde netto huur is hoger dan de netto aanvangshuur door jaarlijkse groei van gemiddeld 3,9% (huurindexatie). Dat gemiddelde is gebaseerd op een jaarlijkse stijging van de huur, terwijl kosten grotendeels vast blijven.

Resultaat na 15 jaar:

• Totale netto huurinkomsten (na rente + onderhoud + leegstand + beheer): ~£104.218
• Waardestijging woning: ~£136.680
• Totale winst: ~£240.898
• Rendement op eigen vermogen: 405%

Er is sprake van lagere onderhoudskosten (10 jaar garantie op nieuwbouw) en lager risico op leegstand in een populaire stad als Leeds. Ook is waardestijging hoger in stedelijke dan in landelijke gebieden. In Leeds wordt groei aangedreven door grootschalige stadsontwikkelingsprojecten, zoals de South Bank-regeneratie en de uitbreiding van Leeds Station, die de stad transformeren en de verbindingen verbeteren. Bovendien zorgt de sterke economische groei en bevolkingsgroei, gecombineerd met investeringen in infrastructuur en onderwijs, voor een robuuste vraag naar vastgoed, wat de waardestijging van vastgoed in Leeds in de komende jaren verder zal ondersteunen. Tenslotte vergroot je het rendement op eigen vermogen door gebruik te maken van hefboomwerking met een hypotheek.

Aankoop nieuwbouw zonder hypotheek

Stel nou dat je dusdanig veel vermogen hebt dat je het nieuwbouwappartement zonder hypotheek kunt aankopen en ook geen gebruik wilt maken van het hefboomeffect in de vorm van een hypotheek. Hoe ziet het rekenvoorbeeld er dan uit?

Voorbeeld 3: nieuwbouwappartement in Leeds (100% eigen vermogen)

• Aankoopprijs: £170.000
• Bruto huur jaar 1: 7% = £11.900
• Huurindexatie: 3,9% per jaar (gemiddelde in de UK tussen 1989 en 2025; tradingeconomics.com)
• Waardestijging: 4,2% per jaar (op basis van data flat Leeds 1995-2025; home.co.uk)
• Onderhoudskosten: gemiddeld £500/jaar (10 jaar garantie na oplevering)
• Leegstand/verlies: £500/jaar
• Beheer: £1.190/jaar

Netto huur: gemiddeld ~£13.578 per jaar over 15 jaar*

* De gemiddelde netto huur is hoger dan de netto aanvangshuur door jaarlijkse groei van gemiddeld 3,9% (huurindexatie). Dat gemiddelde is gebaseerd op een jaarlijkse stijging van de huur, terwijl kosten grotendeels vast blijven.

Resultaat na 15 jaar:

• Totale netto huurinkomsten (na onderhoud + leegstand + beheer): ~£203.668
• Waardestijging woning: ~£136.680
• Totale winst: ~£340.348
• Rendement op eigen vermogen: 200%

Zelfs zonder gebruik te maken van het hefboomeffect is het rendement op eigen vermogen in dit rekenvoorbeeld hoger dan in het voorbeeld van de oude rijtjeshuizen.

Voor wie zijn oude goedkope huizen in Engeland een goede keuze?

Oude rijtjeshuizen in dorpen kunnen een goede keuze zijn voor vastgoedbeleggers die voornamelijk gericht zijn op directe cashflow en minder op vermogensgroei op de wat langere termijn. Echter, dit type investering vereist geduld, flexibiliteit, voldoende mentale ruimte en een stevige financiële buffer voor het geval zich grote onderhoudskosten of leegstand voordoen.

Conclusie: Cashflow is mooi, maar voorspelbaarheid is goud

Hoewel het oude huis in het dorp op het eerste gezicht aantrekkelijk lijkt door de lage prijs en hoge huuropbrengst, blijft de waardestijging fors achter. Tel daarbij op de hogere en minder voorspelbare onderhoudskosten, het risico op leegstand, meer kans op huurders met betalingproblemen én de kans op onverwacht grote reparaties en het verschil met nieuwbouw wordt glashelder.

Nieuwbouw in steden zoals Leeds, Liverpool en Manchester biedt een solide alternatief: het kost misschien meer in aanvang, maar levert doorgaans een sterkere en voorspelbaardere waardegroei, betere huurders en een stabieler rendement op de lange termijn. De grotere voorspelbaarheid van nieuwbouw maakt het rendement minder afhankelijk van directe cashflow, maar meer van de groei van het vermogen.

Uiteindelijk, voor wie op lange termijn vermogen wil opbouwen, is goed gekozen nieuwbouw met slimme hefboomwerking vaak de betere keuze. Lage instap kan aantrekkelijk lijken, maar leidt vaak tot lagere groei op de lange termijn.

Let wel: niet elke investering is hetzelfde. Wil je weten welk scenario het beste bij jouw profiel past? Neem contact met ons op.

Disclaimer: Het doel van deze blog is NIET het tonen van een volledig uitgewerkt rekenmodel, WEL het tonen van verschillen tussen investeren in goedkope oude bestaande bouw en duurdere nieuwbouw. We hebben gebruik gemaakt van versimpelde rekenmodellen, waarin bijvoorbeeld geen rekening gehouden met de eenmalige kosten koper (stamp duty) of corporation tax. Zie hiervoor dit artikel en dit blog.

Wil je ons gedetailleerde rekenmodel ontvangen? Neem dan contact met ons op.