Elke paar maanden spreken wij iemand die al jaren onderzoek doet naar vastgoedbeleggingen, alle rapporten leest, marktcijfers analyseert… maar uiteindelijk nooit daadwerkelijk koopt.
Dat is begrijpelijk. De lijst met redenen om níet te investeren lijkt alleen maar langer te worden. Overdrachtsbelasting (stamp duty), rentestanden, regelgeving rondom huurdersbescherming, operationeel gedoe met huurders, het is voldoende om te denken: laat ik mijn geld gewoon in een indexfonds stoppen en het daarbij laten.
Toch doen wij in zo’n gesprek vaak een simpele oefening. We openen ons rekenmodel, nemen bewust conservatieve aannames en kijken wat er gebeurt over een periode van tien jaar.
Het pessimistische scenario in jaar 1
Stel: je koopt een woning van £200.000, een reële prijs voor een nieuwbouw appartement in het noorden van Engeland met een bruto huur van £14.000 (bruto aanvangsrendement van 7%).
Je brengt 25% eigen vermogen in en financiert 75% tegen 6,5% rente.
We nemen aan dat 25% van de huurinkomsten opgaat aan onderhoud, beheer, leegstand en onverwachte kosten (in de praktijk is dit eerder 15%).
Bruto huur: £14.000
25% kosten: £3.500
Netto vóór rente: £10.500
Rente (6,5% over £150.000): £9.750
Cashflow jaar 1: £750 positief
Dat is een cash-on-cash rendement van ongeveer 1,5% op het ingelegde vermogen van £50.000.
Niet bepaald spectaculair.
Maar vastgoed is geen korte termijn spel.
Wat tijd vervolgens doet
Wat gebeurt er na 10 jaar?
Huurontwikkeling (4% per jaar)
£14.000 groeit in 10 jaar naar ongeveer £20.700 per jaar.
Kosten (25%) stijgen mee → circa £5.180
Netto vóór rente → ongeveer £15.540
Rente (gelijk gehouden op 6,5% voor conservatieve berekening) blijft £9.750
Cashflow in jaar 10: ongeveer £5.800 per jaar
Dat betekent dat het rendement op het oorspronkelijk ingelegde vermogen oploopt naar circa 11–12% per jaar, puur uit huur.
En dat is het moment waarop wij zelf meestal even achterover leunen en denken: dit is eigenlijk opmerkelijk krachtig.
Waardestijging (5,5% per jaar)
Een woning van £200.000 groeit bij 5,5% per jaar in 10 jaar naar ongeveer: £341.000
De hypotheek blijft £150.000 (aflossingsvrij verondersteld).
De opgebouwde equity (eigen vermogen) bedraagt dan:
£341.000 – £150.000 = £191.000
Je begon met £50.000 eigen vermogen.
Dat is dus bijna 3,8 keer je initiële inleg alleen al in stenen.
De waardestijging alleen vertegenwoordigt een winst van circa £141.000.
Tel daar de huurinkomsten bij op
De jaarlijkse cashflow groeit van £750 naar ongeveer £5.800.
Over 10 jaar kom je cumulatief ruwweg uit op zo’n £30.000–35.000 aan positieve kasstroom (conservatief geschat).
Totaal gecreëerde waarde na 10 jaar:
- ± £141.000 vermogensgroei
- ± £30.000+ netto huurinkomsten
Dat is rond de £170.000 winst op een initiële investering van £50.000.
Oftewel: ruim 300% totaalrendement, zonder extreem optimistische aannames.
Wat ons steeds opnieuw opvalt
Wanneer wij deze cijfers naast elkaar zetten, voelen wij eerlijk gezegd zelf ook altijd een zekere verbazing.
Niet omdat het model agressief is, integendeel.
De aannames zijn gebaseerd op langjarige gemiddelden.
De kracht zit in drie elementen die elkaar versterken:
- Inflatiebestendige huurinkomsten
- Historische waardegroei
- Hefboomwerking door financiering
Zelfs met sombere aannames blijft het krachtig
Wanneer wij deze berekening maken, controleren we altijd nog een keer of we niets te rooskleurig hebben ingeschat. Maar het tegenovergestelde is vaak waar: de aannames zijn juist aan de voorzichtige kant.
Natuurlijk zijn er kanttekeningen:
- Belastingen drukken het nettoresultaat
- Waardes kunnen tijdelijk dalen
- Onverwachte kosten komen nooit op een handig moment
Toch blijft één conclusie telkens overeind:
Op de lange termijn is de kracht van vastgoed zo groot dat het zelfs werkt wanneer je uitgaat van relatief bescheiden groei.
En dat is precies waarom wij geloven in strategisch investeren in Brits vastgoed: niet vanwege snelle winst, maar vanwege de structurele combinatie van huurinkomsten, inflatiebescherming en hefboomwerking.
Wie alleen naar de korte termijn kijkt, ziet vooral risico’s en middelmatig rendement.
Op lange termijn blijkt het rekenkundig verrassend sterk.
SUCCESVOL INVESTEREN IN BRITS VASTGOED
Benieuwd of investeren in Engels vastgoed bij jouw strategie past? Wil jij weten welke stappen je kan zetten om te starten met investeren in vastgoed in Engeland of Wales? Vind het antwoord op de meest gestelde vragen in het gratis e-book.
