Bij de aankoop van een long lease asset, zoals een social housing investering, is het belangrijk om het onderscheid te begrijpen tussen bricks and mortar value en investment value.
De bricks and mortar value weerspiegelt de onderliggende fysieke vastgoedwaarde, uitgaande van vacant possession en zonder rekening te houden met de lease of de inkomstenstroom.
Een long lease asset wordt daarentegen primair gewaardeerd als een cashflow-generating investment. De koper koopt niet enkel het gebouw, maar verwerft een zekere, langlopende income stream die contractueel is vastgelegd in een lease. In sectoren zoals social housing rechtvaardigt deze structuur vaak een premium van circa 20–25% boven de bricks and mortar value, afhankelijk van de looptijd van de lease, de covenant strength en de mate van indexation.
Het verschil weerspiegelt de waarde van de langjarig gecontracteerde inkomsten. Feitelijk betaalt de koper voor een stabiele en voorspelbare “cashflow machine”.
Daarnaast is het belangrijk te beseffen dat banken doorgaans financieren op basis van de bricks and mortar valuation, en niet op basis van de investment premium. Vanuit financieringsperspectief betekent dit dat de te behalen hefboom conservatief wordt beoordeeld.
SUCCESVOL INVESTEREN IN BRITS VASTGOED
Benieuwd of investeren in Engels vastgoed bij jouw strategie past? Wil jij weten welke stappen je kan zetten om te starten met investeren in vastgoed in Engeland of Wales? Vind het antwoord op de meest gestelde vragen in het gratis e-book.
