Doorgroeien in vastgoed: van €100.000 startkapitaal naar een portfolio in 10 jaar

Veel investeerders dromen van het opbouwen van een vastgoedportfolio, maar vragen zich af hoe ze dit concreet aanpakken. Het goede nieuws: met een initiële investering van €100.000 kun je al een stevige basis leggen in de UK, en met de juiste strategie in 10 jaar doorgroeien naar meerdere objecten.

Stap 1: Startinvestering

Je hebt €100.000 eigen vermogen. Dit gebruik je als inbreng voor de aankoop van je eerste appartement.

Rekenvoorbeeld:

• Appartement: £200.000
• Hypotheek (70% LTV): £140.000
• Eigen inbreng (30%): £60.000
• Overige kosten (stamp duty, juridische kosten, reservering): ca. £20.000
  ➡️ Totale inzet: ca. €95.000–€100.000

Stap 2: Cashflow en rendement (bij 6% rente)

We rekenen met een buy-to-let hypotheekrente van 6% – een conservatieve en realistische inschatting in de UK-markt.

• Hypotheek: £140.000
• Jaarlijkse rente (6%): £8.400 (ca. £700 per maand)
• Huurinkomsten: ca. £1.100–£1.200 per maand
• Netto na rente, servicekosten en beheer: ca. £250–£350 per maand positieve cashflow.

Stap 3: Herfinancieren na 5 jaar

Stel dat de woningwaarde gemiddeld 5% per jaar stijgt.

• Startwaarde: £200.000
• Waarde na 5 jaar: ca. £255.000
• Overwaarde: £55.000

Nieuwe hypotheek bij 70% LTV: £178.500
Oude hypotheek: £140.000
➡️ Vrijval kapitaal: ca. £38.500

Dit gebruik je, samen met wat spaargeld en £21.000 aan opgebouwde huurinkomsten, om een tweede appartement te kopen.

Stap 4: Portfolio in jaar 10

Na 10 jaar zijn beide appartementen flink in waarde gestegen:

• 2 appartementen van elk ca. £325.000
• Totaalportfolio: ca. £650.000
• Hypotheken: ca. £455.000
• Nettovermogen: ca. £195.000
• Huurinkomsten: ca. £600–£700 netto per maand.

Stap 5: Nieuwe herfinanciering in jaar 10

Dit is het moment om je portfolio verder te versnellen.

Stel dat beide appartementen een gezamenlijke waarde van £650.000 hebben:

• 70% LTV herfinanciering: £455.000
• Oude hypotheken: ca. £390.000
• Vrijval kapitaal: ca. £65.000

Met £65.000 + je opgebouwde huurwinst kun je nóg 2 appartementen aankopen van elk ca. £200.000 (70% LTV → £60.000 eigen inbreng per appartement).

Stap 6: Doorstap naar 4 appartementen

Na 10 jaar ziet je portfolio er als volgt uit:

• 4 appartementen met een gemiddelde waarde van £200.000–£325.000
• Totale waarde: ca. £1,050,000
• Hypotheken: ca. £735.000
• Nettovermogen: ca. £315,000
• Huurinkomsten: ca. £1,200–£1,400 netto per maand.

Conclusie

Met een eerste investering van €100.000 en het slim inzetten van 70% LTV-hypotheken, kun je in 10 jaar doorgroeien van 1 appartement naar een portfolio van 4 appartementen in de UK.

De strategie draait om:

1. Waardegroei benutten via herfinanciering
2. Overwaarde inzetten voor nieuwe aankopen
3. Cashflow gebruiken als buffer en extra inbreng

Zelfs met een conservatieve rente van 6% laat dit scenario zien hoe krachtig hefboomwerking in vastgoed kan zijn.

‍