< Alle onderwerpen

Verschillende Strategieën In Vastgoed

Vastgoedstrategieën vormen de kern van een succesvolle benadering van de vastgoedmarkt. Het is goed om al deze strategieën voor jezelf te vergelijken en een bewuste keuze te maken op basis van jouw doel met het kopen van vastgoed.

Buy to sell (flip)

Een pand kopen, opknappen en doorverkopen. Met als doel cashpositie op te bouwen door waarde toe te voegen.

Factoren:

  • Minimum investering: €50.000 – 500.000
  • Doorlooptijd: 6 – 12 maanden
  • Rendement: 18%+
  • Risico: matig – laag
  • Ervaring nodig: weinig

 

Buy to let, BRRR-variant:

waarde creatie en herfinancieren om zoveel mogelijk eigen geld te recyclen. Met als doel met minimaal eigen vermogen je portfolio uitbreiden.

Factoren:

  • Minimum investering: beperkt
  • Doorlooptijd: 6 maanden
  • Rendement (verhuur): 7-12%
  • Risico: laag
  • Ervaring nodig: weinig

Voordelen:

  • Huurders blijven over het algemeen langere tijd in het pand wonen
  • Geen ervaring nodig om te starten met verhuren, dit komt doordat er relatief weinig regels zijn.
  • Pand is couranter op de markt wegens meer potentiële kopers
  • Toename vermogen door waardestijging
  • Veel professionele beheerders beschikbaar.

Nadelen:

  • Als de huurder weggaat is er een kans op leegstand
  • Huuropbrengst is minder hoog dan bij andere verhuurvormen

De BRRR strategie

De BRRR-strategie staat voor “Buy, Rehab, Rent, Refinance”. Door deze cyclus kunnen beleggers hun kapitaal efficiënt benutten. Het doel is om een continue kasstroom te genereren en het rendement op investeringen te maximaliseren door herhaaldelijk vastgoed aan te kopen, te renoveren, te verhuren en te herfinancieren.

  1. Buy

De eerste stap van de BRRR-strategie is het kopen van een goedkope woning of vastgoedobject dat potentieel heeft voor waardevermeerdering na renovatie.

  1. Rehab

Nadat het vastgoed is aangekocht, wordt er geïnvesteerd in renovaties en verbeteringen om de waarde van het pand te verhogen. Dit omvat het opknappen van de woning, moderniseren van voorzieningen en het verbeteren van de algehele uitstraling van het vastgoed.

  1. Rent

Na de renovatie wordt het pand verhuurd aan huurders. De huurinkomsten die worden gegenereerd, dragen bij aan het rendement op de investering en helpen om de maandelijkse cashflow te verhogen.

  1. Refinance

Nadat de renovatie is voltooid en het pand is verhuurd, kan de investeerder ervoor kiezen om het vastgoed te herfinancieren. Door de waardevermeerdering die is gerealiseerd door de renovatie, kan de investeerder mogelijk meer financiële middelen onttrekken uit het vastgoed door middel van herfinanciering. Deze vrijgekomen kapitaal kan vervolgens worden gebruikt voor verdere investeringen in vastgoed.

 

Rent-to-rent (R2R)

Huren om te verhuren. Huur van een eigenaar voor lange termijn, typisch 3-5 jaar. Verhuur het pand dan weer voor korte tot middellange termijn, dit kan vanaf 1 dag tot enkele maanden.

Waarom is R2R interessant?

Een R2R is een strategie waarbij je een pand huurt van de eigenaar. Het is de bedoeling om die dan op korte termijn onder te verhuren voor een hogere prijs, meestal via sites als booking.com of airbnb.com. Het voordeel van deze strategie is dat met vanaf een erg laag bedrag kan instappen.

Factoren:

  • Minimum investering: <10k
  • Doorlooptijd: 1-2 maanden
  • Rendement: Rendement 60% p/j
  • Risico: Matig
  • Ervaring nodig: Enige

Wel zijn er een aantal dingen om rekening mee te houden, de strategie is vrij risicovol. Je bezit immers niks en bent niet de eigenaar van de woning, wanneer je verbeteringen aan de woning aanbrengt is dit alleen gunstig voor de eigenaar maar niet altijd voor jezelf. Ook heb je hoge maandelijkse kosten naast de maandelijkse huur: kosten voor nutsvoorzieningen, internet, verzekeringen, gemeentebelasting, schoonmaak, wassen van linnengoed, beheer. Aanzienlijk meer kosten dan je zou hebben als je voor de lange termijn zou verhuren. Daarnaast zijn inkomsten vaak zeer seizoensafhankelijk. Een goede zomer kan volledig teniet gedaan worden door een slechte winter met leegstand, waarbij wel een groot deel van jouw kosten doorlopen.

Rendement maken is het afgelopen jaar steeds lastiger geworden. De huren zijn gemiddeld ruim 10% gestegen en gas- en elektraprijzen (voor rekening van de investeerder) rijzen de pan uit. Aan de kostenkant is het dus een stuk ongunstiger geworden dan voorheen. Online aanbieders van dit soort investeringen laten alleen maar hoge rendementen zien. Dit klinkt geweldig, maar realiseer je dan dat je eerst je inzet moet terugverdienen. Pas bij rendementen >100% ga je daadwerkelijk winst maken.

We hebben zelf meegemaakt dat een woningeigenaar de huur opzegde of radicaal verhoogde. We hebben meegemaakt dat we gedwongen werden een CV of dakreparatie te doen terwijl dat contractueel niet aan ons was, maar ja de gasten zaten in de kou en de eigenaar weigerde het. We hebben meegemaakt dat een ‘vertrouwde’ beheerpartij de binnenkomende omzet voor zichzelf hield. Als je vervolgens besluit om de investering ‘terug te geven’ ben je een groot deel van je geld kwijt… Wij hebben zelf nog enkele goedlopende rent-to-rents over, het is nog maar een klein onderdeel van ons portfolio. Als je echt iets wil doen met short term stays, dan is buy-to-serviced accommodation veel verstandiger. Bij deze strategie verhuur je je eigendom aan bijvoorbeeld toeristen of zakenreizigers. Het is goed om te onthouden dat het handig is om altijd een asset te hebben, een eigendom met meer zekerheid.

Wat is je doelgroep bij rent-to-rent? Omdat het verhuren over korte termijn gaat zijn de doelgroepen vooral mensen die flexibel en snel een plek nodig hebben om te verblijven. Bijvoorbeeld: Contractarbeiders, toeristen, zakenreizigers, stedentrippers, groepen.

 

HMO (house in multiple occupation)

Dit is een soort kamerverhuur/studentenhuisvesting, ware het niet dat in de UK vaak ook young professionals in een HMO wonen. Een HMO kent een hoger rendement dan reguliere verhuur, maar heeft ook een hoger risico en hoger verloop van huurders. Daarnaast ben jij als verhuurder bij een HMO verantwoordelijk voor het betalen van verbruikskosten (gas, water, elektra, internet), gemeentebelasting en is de vergoeding voor beheer vaak hoger, aangezien het arbeidsintensiever is voor beheerders.

Factoren:

  • Minimum investering: Klein – aanzienlijk
  • Doorlooptijd: 3 – 12 maanden
  • Rendement: 10 – 17%
  • Risico: Laag – matig
  • Ervaring matig: Enige

Voordelen:

  • Opbrengst kan hoger zijn dan een single-let.
  • Leegstand is geen groot probleem, omdat je meerdere huurders hebt.
  • Veel vraag door studenten of beginnende professionals.

Nadelen:

  • Je hebt een vergunning nodig om te mogen verhuren, als je deze niet hebt staan hier hoge boetes op.
  • Conversie naar HMO kan kostbaar en tijdrovend zijn
  • Je moet zorgen voor een goede brandveiligheid en het aanleggen van vluchtroutes
  • Er is vaak een hogere doorloopsnelheid van huurders, hierdoor heb je meer kosten aan de verhuurmakelaar
  • Financiering is lastiger aan te vragen en hoge rente.

 

Buy-to-serviced accomodation

Dit houdt in dat je een huis koopt met als doel de korte termijn verhuur aan toeristen of werknemers (bijvoorbeeld bouwvakkers). Dit geeft hogere rendementen, maar ook een hoger risico. Ook moet de locatie en het type woning geschikt zijn voor dit type verhuur. Over het algemeen is het afwerkingsniveau van een buy-to-SA hoger dan die van een reguliere buy-to-let.

 

Nieuwbouw

Ook investeren in nieuwbouw kan interessant zijn in het kader van diversificatie.

In tegenstelling tot Nederland betaal je slechts 10-25% bij tekenen van het koopcontract. De overige 75-90% betaal je pas bij oplevering. Hiermee zijn financieringskosten tijdens de bouw voor de projectontwikkelaar. Ook heb je hiermee veel tijd om het geld bij elkaar te krijgen.

Rendementen op de verhuur van 4-8+% afhankelijk van de locatie. In vergelijking, in Nederland is 4% al veel voor nieuwbouw.

Als jij een van de eersten bent die koopt in een project, kan je tegen een lagere prijs kopen. Hoe meer het project vordert, hoe duurder de appartementen worden. Tegen de tijd dat het appartement opgeleverd wordt, is het hierdoor meestal meteen zo’n 10% meer waard. Naast de waardestijging op de langere termijn.

Veel nieuwbouw appartementencomplexen in stadscentra zijn heel luxe uitgevoerd. Met een eigen conciërge, gym, bioscoopzaal en dakterras voor alle bewoners, soms zelfs een zwembad.

Appartementen worden volledig afgewerkt, dus met keuken, sanitair, wand- en vloerafwerking. Ter vergelijking: Nederlandse nieuwbouw is een kale betonnen bak waar je minimaal nog 10-20k aan moet spenderen om het überhaupt bewoonbaar te maken.

Alles is spiksplinternieuw en komt met garanties, dus de eerste jaren geen onderhoudskosten.

Geen zelfbewoningsplicht of opkoopbescherming, dit kennen ze in de UK niet.

Je betaalt wel gewoon overdrachtsbelasting in tegenstelling tot Nederland.

Is de informatie in dit artikel nuttig?
0 van de 5 sterren
5 Sterren 0%
4 Sterren 0%
3 Sterren 0%
2 Sterren 0%
1 Sterren 0%
5
Deel uw feedback
Hoe kunnen we dit artikel verbeteren?
Inhoudsopgave