Steeds meer Nederlandse particuliere vastgoedinvesteerders kiezen er noodgedwongen voor om uit te ponden, vanwege de desastreuze veranderingen in wet- en regelgeving voor vastgoedinvesteerders in Nederland.
De recente veranderingen die de markt ingrijpend beïnvloeden, zijn onder andere:
– Herstructurering van Box 3: De belastingregels voor vastgoedbeleggers zijn drastisch gewijzigd, wat zorgt voor een stijgende belastingdruk en minder ruimte om te investeren.
– Wet Middenhuur.
– Verplichting tot huurcontract voor onbepaalde tijd: Dit zorgt voor meer stabiliteit voor huurders, maar maakt het voor verhuurders moeilijker om snel te schakelen wanneer er veranderingen in de markt zijn of eerst te ervaren of een huurder goed huurderschap toont voor een contract voor onbepaalde tijd wordt aangegaan.
Volgens het rapport van Pararius zijn er in het eerste kwartaal van 2025 al duizenden woningen uitgepond (bron: https://www.pararius.nl/nieuws/huurprijzen-vrije-sector-stijgen-harder-dan-inflatie). Dit is het directe gevolg van de voortdurende wijzigingen die het voor particuliere verhuurders steeds lastiger maken om rendabel te blijven investeren in de huurmarkt.
Veel particuliere verhuurders overwegen na verkoop van hun pand te investeren in onroerend goed in het buitenland. Bijvoorbeeld vastgoed in Engeland, Spanje en Portugal.
Wat zijn de voordelen van vastgoed in Engeland?
- In de UK is, net als in Nederland, sprake van bevolkingsgroei, een groot tekort aan woningen en een goede infrastructuur. Tevens wordt de samenleving gekenmerkt door stabiliteit en zie je historisch gezien dat de economie stijgt. Dit alles maakt het zeer waarschijnlijk dat vastgoedprijzen stijgen op de lange termijn.
- Mogelijkheid tot het aankopen van betaalbare nieuwbouw in grote steden.
- Mogelijkheid tot het aankopen van een portfolio met meerdere woningen (flat, appartement, woonhuis) vanaf £140.000.
- Betere verhouding tussen aankoop- en verhuurprijs (lagere kosten bij aankoop) waardoor een win-win situatie ontstaat voor huurder en verhuurder.
- Eerlijke belasting op daadwerkelijk gerealiseerd resultaat i.p.v. op fictief resultaat.
- Mogelijkheid tot (her) financiering middels een hypotheek.
- Mogelijkheid tot tijdelijk verhuren van een woning. Je wordt niet verplicht tot het sluiten van een huurcontract voor onbepaalde tijd.
- Er is geen onderscheid tussen sociale sector, middenhuur of vrije sector. De markt bepaalt de prijs.
- Buitenlandse investeerders kunnen gemakkelijk vastgoed aankopen zonder naar de UK toe te reizen.
Hoe kan investeren in Brits vastgoed je helpen om box 3 belastingdruk te verlagen?
Stel dat je nu in privé een pand in Nederland verhuurt met een WOZ waarde van EUR 300.000 en vrij van schuld, dan betaal je 36% box 3 heffing over een fictief rendement van EUR 17.640 (5,88%), een bedrag van EUR 6.350. Vanwege toenemende restricties op de verhuur in Nederland, besluit je het pand te verkopen en de opbrengst aan te wenden voor de aankoop van een pand in het Verenigd Koninkrijk.
Investeren in Brits vastgoed is, fiscaal gezien, het meest aantrekkelijk als je dit doet via een daartoe op te richten Limited company (hierna: “Ltd”), vergelijkbaar met een besloten vennootschap in Nederland). De voornaamste reden hier voor is dat je bij een investering in Brits vastgoed vanuit privé geen recht hebt op aftrek van rente- en andere financieringskosten en daardoor de belastingdruk in het Verenigd Koninkrijk hoger zal uitvallen.
De aandelen in de Ltd. horen voor Nederlandse investeerders tot hun box 2 vermogen (bij een rechtstreeks aandelenbelang in de Ltd., of bij investering via een bestaande Nederlandse holding).
In de Ltd. betaal je 19% corporation tax over het daadwerkelijke rendement (stel 6% over een werkelijke waarde van EUR 300.000), dus (omgerekend) EUR 3.420. Vanaf een belastbare winst van £50.000 loopt het tarief geleidelijk op tot 25% bij een winst van £250.000.
Weliswaar is bij uitkering naar privé aanmerkelijk belangheffing (24,5% over de eerste EUR 67.000 / EUR 134.000 voor fiscale partners en 31% over het meerdere) verschuldigd, maar deze heffing hoef je pas te betalen als je het geld ook daadwerkelijk naar privé haalt, tot die tijd is er dus meer geld over om te herinvesteren in de Ltd. Dit biedt dus enorm veel extra flexibiliteit en cash flow voordeel.
In de situatie dat je overwaarde op je eigen woning verzilvert (herfinanciert) om een storting te doen in je Ltd. en vervolgens Ltd. Brits vastgoed aan te kopen, maakt het geherfinancierde deel van je hypotheekschuld deel uit van je box 2 vermogen. Er is namelijk sprake van een zogenaamd ‘causaal verband’ tussen de lening en de storting van kapitaal in je Ltd. Deze schuld vermindert dus niet de grondslag in box 3. De rentelasten verlagen te zijner tijd de aanmerkelijk belangheffing over uitgekeerde dividenden of verkoopwinst van de aandelen van de Ltd.
Let wel, fiscaal advies is altijd maatwerk en je persoonlijke omstandigheden kunnen de uitkomst van bovenstaande berekeningen beïnvloeden. Doe daarom zelf je onderzoek en neem contact op met een fiscalist. De fiscalisten van Woods & Pearson hebben al vele Securin-relaties naar tevredenheid geholpen en zijn te bereiken per e-mail: joost@woodspearson.nl. Graag hierbij vermelden dat de aanleiding tot contact het lezen van deze Securin blog was.
